미래도시펀드: 노후계획도시 정비를 위한 12조원 규모 정책펀드 조성

국토교통부와 주택도시보증공사(HUG)는 노후계획도시 정비사업의 자금조달 문제를 해결하고 사업의 성공적 추진을 지원하기 위해 총 12조 원 규모의 미래도시펀드 조성을 본격적으로 시작합니다. 이를 위해 2025년 3월 27일 서울 콘래드호텔에서 투자 정책 설명회를 개최하며, 연내 1단계로 6천억 원을 유치할 계획입니다. 이번 펀드는 민·관 협력을 통해 정비사업 금융의 패러다임을 전환하는 새로운 모델을 제시합니다.

미래도시펀드

 

도시재생씨앗융자 주택복합 허용

ㅁ 미래도시펀드의 필요성

노후계획도시 정비사업은 장기간 자금 투입이 필요한 특성상 기존 금융 시스템에서 한계가 있었습니다. 주요 문제점은 다음과 같습니다:

• 높은 자금조달 비용: 공사 착공 전 금융기관 대출이 어려워 고금리 대여금에 의존.
• 리스크 프리미엄: 사업비에 리스크 프리미엄이 추가되어 사업수지 악화.
• 초기 자금 부족: 사업 초기 단계에서 자금 조달의 어려움으로 사업 지연.

미래도시펀드는 이러한 문제를 해결하기 위해 정비사업 전 과정에 걸쳐 안정적인 자금 지원을 제공하는 정책펀드입니다. 이를 통해 주민 부담을 줄이고, 시공사의 불확실성을 완화하며, 사업의 성공 가능성을 높입니다.

 

재개발, 재건축 맞춤형 현장자문 질의회신 사례

ㅁ 미래도시펀드의 구조

미래도시펀드는 대출형 펀드로 설계되며, 모·자 구조와 시리즈 펀드 방식을 채택해 효율적이고 유연한 자금 운용을 목표로 합니다. HUG의 전액 보증으로 안정성을 확보합니다.

1. 대출형 펀드

• 정의: 사업시행자에게 사업비를 대출하고, 이자를 통해 수수료와 투자수익을 창출.
• 예상 수익률: 투자자 수익률은 약 4% 수준(이자에서 수수료 제외 후).
• HUG 보증: 모든 대출에 대해 HUG가 보증해 투자 리스크 최소화.

<미래도시펀드 기본구조>

2. 모·자 구조

• 모펀드: 연기금 등 대규모 투자자가 참여, 자펀드에 자금 공급.
• 자펀드: 사업구역별로 직접 대출 실행.
• 특징:
  • 모펀드 투자자에게 자펀드 우선출자권 부여로 투자 유인 제공.
  • 지분유동화 허용으로 자금 조기 현금화 가능.

3. 시리즈 펀드

• 운영 방식: 사업 단계별 자금 소요에 맞춰 1~N호 펀드를 순차 조성.
• 장점: 장기 투자 리스크 감소, 자금 운용의 유연성 확보.

 

공간혁신구역(도시계획 특례구역) 선도사업

ㅁ 미래도시펀드의 지원 내용

미래도시펀드는 기존 HUG 보증상품의 한계를 보완해 노후계획도시 정비사업 전 과정에 걸친 자금 지원을 제공합니다. 주요 지원 내용은 다음과 같습니다:

1. 지원 대상 확대

• 기존: 재개발·재건축(주거면적비율 60% 미만 시 보증 불가).
• 미래도시펀드: 주택단지, 중심지구, 시설정비 등 다양한 사업 유형 지원.

2. 초기사업비 지원 강화

• 지원 시기 조기화:
  • 기존: 사업시행인가 이후.
  • 개선: 정비계획 수립 이후(시공사 선정 후).
• 지원 대상 및 한도 확대:
  • 기존: 조합에 한정, 최대 60억 원.
  • 개선: 신탁사 포함, 최대 200억 원(총사업비의 2% 한도).

3. 본사업비 대출 개선

• 공사비 포함:
  • 기존: 본사업비 산정 시 공사비 제외.
  • 개선: 공사비 포함으로 대출 한도 확대.
• 비교표

	기존HUG 보증상품	>	미래도시펀드+전용보증
대상사업	재개발·재건축(주거면적비율 60% 미만 불가)	>	주택단지, 중심지구, 시설정비 등 다양한 유형
초기사업비	조합만, 최대 60억 원	>	신탁사 포함, 최대 200억 원
본사업비	공사비 제외	>	공사비 포함

 

남북경제공동체 평화경제특구

ㅁ 향후 일정

미래도시펀드는 1기 신도시 정비사업의 자금 소요 시점에 맞춰 본격적으로 운영됩니다. 주요 일정은 다음과 같습니다:

• 2025년 6월: 운용사 선정 계획 공고.
• 2025년 12월: 1호 모펀드 6천억 원 규모 투자 모집 완료.
• 2026년 이후: 사업 진행에 따라 시리즈 펀드 추가 조성.

ㅁ 기대 효과

미래도시펀드는 정비사업의 자금조달 구조를 혁신적으로 개선해 다음과 같은 효과를 기대할 수 있습니다:

1. 주민 부담 완화: 고금리 대출 의존 감소로 사업비 절감.
2. 사업 안정성 강화: 초기 자금 지원 확대와 공사비 포함으로 사업 지연 방지.
3. 시공사 리스크 감소: 장기 불확실성 완화로 사업 참여 유도.
4. 부동산 금융 활성화: 민·관 협력 모델로 안정적 투자 환경 조성.

 

공동주택공급 확대방안 입법예고(재개발, 오피스텔 등)

ㅁ 투자 정책 설명회 개요

• 일시: 2025년 3월 27일 오후 3시
• 장소: 서울 콘래드호텔
• 참석자: 공공기관, 연기금, 공제회, 은행, 보험사 등
• 주요 내용:
  • 노후계획도시 정책 및 미래도시펀드 소개
  • 펀드 구조, 지원 내용, 투자 전략 설명
  • 리스크 관리 방안 및 운용사 선정 계획 공개
• 특별 행사:
  • HUG와 한국금융투자협회 간 업무협약(MOU) 체결
    • 미래도시펀드 조성 지원 및 부동산 금융산업 활성화 목표