국토부, 공공기여 가이드라인으로 개발사업 투명성 강화(자료포함)

국토교통부는 도시계획 변경으로 발생하는 이익을 지역사회와 공유하는 공공기여 제도를 체계적으로 운영하기 위해 **‘공공기여 가이드라인’**을 마련했습니다. 2025년 3월 26일 전국 지방자치단체에 배포된 이 가이드라인은 개발 사업의 예측 가능성을 높이고, 공공성과 민간 이익의 균형을 도모하는 데 초점을 맞췄습니다. 아래에서 가이드라인의 주요 내용을 자세히 정리해드립니다.

 

공공기여 가이드라인

 

 

정비사업 패스트트랙 본격화를 위한 세부규정 마련

ㅁ 공공기여란?

공공기여는 도시계획 변경(예: 지구단위계획구역 지정, 용적률 완화 등)으로 인해 토지가치가 상승할 때, 그 이익(계획이익)을 지역사회와 공유하는 제도입니다. 이를 통해 공공시설 설치, 부지 제공, 또는 비용 납부 등의 방식으로 지역 주민과 개발 이익을 나누는 것을 목표로 합니다.

• 목표: 공공성 확보, 합리적 이익 배분, 과도한 부담 방지.
• 적용 사례: 지구단위계획구역, 공간혁신구역(화이트 존 등)에서 발생하는 이익.

ㅁ 가이드라인 제정 배경

그동안 공공기여 제도는 국토계획법에 포괄적인 근거만 있을 뿐, 구체적인 기준은 지자체의 조례로 운영되었습니다. 이로 인해 지역별 운영 차이와 특혜 논란 등이 발생하며 제도 신뢰도가 낮아졌습니다. 이에 국토교통부는 다음과 같은 이유로 가이드라인을 마련했습니다:

1. 일관성 확보: 지역별로 상이한 공공기여 기준을 통일해 신뢰성을 높임.
2. 예측 가능성 강화: 민간 개발업체가 사업성을 사전에 판단할 수 있도록 명확한 기준 제시.
3. 현장 실효성: 지자체, 민간 개발업계, 감정평가사 등 다양한 이해관계자의 의견을 반영.
4. 법제화 준비: 가이드라인 운영 후 개선점을 보완해 법적 근거를 마련할 계획.

 

건설공사 표준시장단가·표준품셈(첨부파일)

ㅁ 공공기여 가이드라인의 주요 내용

가이드라인은 공공기여의 정의, 적용 대상, 부담 한도, 감면 기준 등을 명확히 규정하며, 다음과 같은 7가지 핵심 내용을 포함합니다:

1. 정의와 원칙

• 공공기여 정의: 도시계획 변경으로 토지가치가 상승할 때, 공공시설 설치·부지 제공·비용 납부 등을 통해 이익을 공유하는 제도.
• 운영 원칙:
  • 공공성 확보.
  • 개발이익의 합리적 배분.
  • 사업자에게 과도한 부담 지양.

2. 적용 대상

• 주요 대상: 지구단위계획구역 또는 공간혁신구역에서 용도 변경, 건폐율·용적률 완화 등이 이루어지는 경우.
  • 예: 복합용도 개발, 5천㎡ 이상 유휴부지·이전적지 개발, 도시계획시설 변경·해제.
• 제외 대상: 재개발·재건축 사업 등 국토계획법상 공공기여가 적용되지 않는 경우.

3. 조례와의 관계

• 기존 지자체 조례·지침은 가이드라인에 우선 적용되며, 가이드라인은 이를 보완해 일관성을 유지.
• 지역별 자율성을 존중하되, 기준의 통일성을 확보.

4. 공공시설 설치 기준

• 우선순위: 도시·군기본계획 등 상위계획을 이행하는 공공시설 설치.
• 제외: 입주자 전용 시설(예: 아파트 내 편의시설).
• 설치 원칙: 접근성과 개방성을 확보해 지역 주민 모두가 혜택을 누릴 수 있도록 설계.

 

부동산 직거래플랫폼 운영 가이드

5. 부담 한도

• 기본 기준: 공공기여 부담은 토지가치 상승분의 70% 이내로 설정.
  • 사업자의 예측 가능성을 높이고 과도한 부담을 방지.
• 예외: 지역 여건(용도지역별 지가, 개발 수요, 기반시설 현황 등)을 고려해 최대 100%까지 부담 가능.
  • 단, 사업자에게 명확한 사유 설명 필요.

6. 감면 기준

공공기여 부담을 경감하거나 면제할 수 있는 경우는 다음과 같습니다:

• 경감 대상:
  • 상위계획 반영 사업(기본계획, 생활권계획 등).
  • 공공임대주택, 기숙사 등 공공성 인정 사업.
  • 지자체 요청으로 설치하는 지역 재정·일자리 창출 시설.
  • 공공시설 관리·운영비를 사업자가 부담하는 경우.
  • 주거 기능 30% 미만인 사업.
  • 정상 지가 상승분(계획 변경과 무관한 지가 변동).
• 경감 또는 면제 대상:
  • 국가·지자체·공공기관이 시행하는 사업.
  • 인구감소지역(예: 부산 영도 등 89개 지역)에서 시행하는 사업.

7. 지가 상승분 산정

• 평가 시점:
  • 종전: 계획안 최초 열람·공고일 전날.
  • 종후: 공공기여 계획이 포함된 계획 결정·고시일.
• 평가 기준: 종후 평가는 변경된 계획과 이용 상태를 반영.
• 공정성 확보: 지자체와 사업자가 입회한 가운데 추첨으로 선정된 2개 감정평가법인의 평가액을 평균.

재개발, 재건축 맞춤형 현장자문 질의회신 사례

ㅁ 가이드라인의 기대 효과

1. 개발사업 활성화:
   • 명확한 기준으로 민간 사업자의 불확실성 감소.
   • 공간혁신구역(예: 서초구청, 김포공항 등 16개 선도사업) 추진 가속화.
2. 공공성 강화:
   • 계획이익의 지역사회 환원을 통해 공공시설 확충.
   • 지역 주민의 삶의 질 향상.
3. 제도 신뢰도 제고:
   • 투명한 절차와 공정한 감정평가로 특혜 논란 최소화.
   • 지자체와 민간의 협력 강화.

ㅁ 향후 계획

국토교통부는 가이드라인 운영 과정에서 문제점을 점검하고, 지속적으로 보완할 예정입니다. 장기적으로는 법제화를 추진해 공공기여 제도를 더욱 안정적으로 운영할 계획입니다. 특히, 공간혁신구역과 같은 대규모 개발 프로젝트에서 가이드라인이 사업 속도를 높이는 데 기여할 것으로 기대됩니다.

 

건설공사 품질관리 업무지침 개정(철강자재, 콘크리트 품질 관리 강화)

ㅁ 국토계획법상 공공기여 개요

(개념) 국토계획법상 공공기여*는 도시계획 변경에 따른 지가상승 등 계획이익을 기부채납 등의 방법으로 환수하는 제도(법 제52조의 2)

• 통상 기부채납과 달리 공공시설이 충분한 경우 지가상승의 범위에서 현금환수 가능

(대상) 지구단위계획*으로 용적률 등을 상향하여

➊기관·시설 이전지 개발 또는 복합용도 개발,

➋도시계획시설 해제 경우 적용

• 지구단위계획으로 1) 용도지역 목(주거·상업·공업·녹지) 간 변경되어 용적률이 높아지거나 건축제한이 완화 또는 2) 도시계획시설결정이 변경되어 행위제한이 완화되는 경우

ㅇ 국토계획법 개정(’ 24.8.7 시행)에 따라

➌도시혁신구역 등에도 적용

 

(산정기준) 지구단위계획 변경일 전후 지가상승분(감정평가) 범위

ㅇ 도시·군관리계획(지구단위계획) 결정고시일 전후로 감정평가한 토지가액 차이의 범위에서 정함

• 실무상, 지자체와 사업자가 사전 협상을 통해 지가상승 감정평가를 하고 공공기여(기부채납·현금납부 등) 규모 결정 및 이행방법 등을 결정

(납부) 지구단위계획구역 내 공공시설등*을 우선 설치(기부채납)하고, 구역 내 공공시설이 충분한** 경우에는 준공 전까지 현금으로 납부

• 1) 기반시설, 2) 공공시설, 3) 공공임대주택·기숙사 등 조례로 정하는 공공필요 시설

** 공공시설등 충분여부는 관할 지방도시계획위원회와 건축위원회 공동심의로 인정

 

(현금귀속) 현금납부액은 특별시·광역시, 시, 군에 귀속

ㅇ 특·광역시 귀속된 현금납부액의 20∼30%는 자치구 등에 귀속

• 20∼30% 범위에서 지구단위계획으로 관할 자치구 귀속비율을 정함

• 1) 특별시·광역시는 귀속분 10%를, 2) 자치구는 100%를 장기미집행시설집행에 우선 사용

ㅇ 해당 지자체는 현금납부액 관리·운용을 위해 기금설치 가능

 

도시재생 혁신지구 국가시범지구(화수부두 도시재생, 가리봉 주거재생)

ㅁ 공공기여 가이드라인 구성 및 주요 내용

제1장 총칙(안 제1조~제5조)

ㅇ(목적) 지구단위계획 등을 통한 용도지역 변경으로 계획이익 발생 시 공공기여 사항을 정하여 지자체의 체계적·합리적 제도 운용 도모

ㅇ(정의) 공공기여란 지구단위계획 등 결정으로 토지가치 상승 시 공공시설 설치·부지제공 또는 설치비용 납부하는 것 의미

ㅇ(원칙) 계획이익의 사회적 공유·합리적 배분, 공공성 확보와 적정 수준의 개발이익의 조화, 과도한 공공기여 지양

 

제2장 공공기여 협의(안 제6조~제12조)

ㅇ(사전협의) 지자체와 사업자는 계획 입안 제안 전 사전 협의할 수 있으며, 지자체는 필요시 관련 조직·기준·절차 등을 마련

ㅇ(입안제안 절차) 입안제안 시 공공기여 계획(별지 서식), 건축계획안이 포함된 구체적 개발계획, 도시관리계획 결정사항 등 제출

ㅇ(조정협의회) 이견 중재, 대안 도출을 위해 지자체, 사업자와 외부전문가로 구성된 조정협의회 운영

ㅇ(공공시설 설치기준) 상위계획 실행을 위한 시설 우선 설치, 입주자 편익시설로 전용될 시설 제외, 시설 관리청의 의견 수렴

• 구역 내 공공시설 충분 여부에 대한 기준(별지 서식)에 따라 검토 후 충분하다고 판단 시 공공시설 설치비용 납부 가능

 

 

 

 

 

시설물의 안전 및 유지관리에 관한 특별법(시설물안전법) 안전점검전문기관 등록 기준 상향

 

제3장 공공기여 기준(안 제13조~제20조)

ㅇ(한도) 공공기여 부담 한도는 지가 상승분의 70% 이내*로 설정

• 개발협회 요구(50% 이하), 노후계획도시법(용적률상승분 70% 이하) 등 타법 고려

• 다만, 100% 까지 환수 중인 지자체(서울·부산 등) 고려, 지역여건(용도지역별 지가평균, 개발수요, 기반시설 현황)에 따라 100%까지 환수 가능

ㅇ(감면) ➊정상지가상승분* 또는 ➋상위계획(기본계획, 생활권계획) 반영 사업, ➌공공사업(공공임대주택 등) 추진 시 경감 가능

• 입법례) 개발부담금, 재건축초과이익 산정 시 정상지가(주택가격) 상승분 차감

• ➊국가 또는 ➋지자체, ➌공공기관(공공사업 한정)이 사업 추진하거나, ➍인구감소지역*에서 개발사업 시행 시 감경 또는 면제 가능

• 65세 이상 고령인구, 14세 이하 유소년인구, 인구감소율, 출생률, 인구감소의 지속성, 재정여건 등 고려, 지방시대위원회 의결 거쳐 행안부 지정(부산 영도 등 89개, ’ 21.10)

ㅇ(지가상승분 산정) 종전 평가 시점은 계획안 최초 열람·공고일 전일, 종후 평가시점은 공공기여 계획이 포함된 계획결정 고시일

• 종후 평가시 평가 기준시점에서의 대상물건의 이용상황 및 해당 구역에 대한 계획으로 변경되는 공법상 제한을 받는 상태를 기준으로 평가

ㅇ(감정평가) 지자체, 사업시행자 상호 입회하에 추첨으로 2인의 감정평가법인등 선정, 2인 금액 산술평균하여 감정평가액 산정

 

ㅇ(공공기여 결정) 공공기여 총량, 설치 시기 및 이행담보 등을 도시계획위원회 심의 후 해당 구역등에 대한 계획으로 결정

 

제4장 공공기여 이행(안 제21조~제27조)

ㅇ(협약 체결) 공공기여 계획에 대해 협약 체결하며, 계획 변경 등 특별한 사유가 없는 한 체결된 협의 내용 유지* 원칙

• 지자체장 변경 시 공공기여 대상 시설의 변경 요구 등 방지 필요

ㅇ(공공시설 제공) 제공하는 공공시설 등은 준공 전 소유권 이전하되, 이행담보방안 마련하는 경우에 한해 준공 후 이전 가능

 

 

 

 

 

미분양 기업구조조정리츠 도입 및 PF사업 공공지원민간임대리츠 전환

ㅁ 16개 선도사업 후보지 개요

후보지 (사업대상지)	개발방향	공간구상	유형
서울	양재역 복합환승센터 (서초구청, 양재역 일대)	교통·경제·문화 중심거점의 첨단융복합 입체복합타운 조성	GTX-C 정거장+복합환승센터+서초구청사 복합개발
	김포공항역 복합환승센터 (김포공항 일대)	도시재생혁신지구 내 첨단산업 기반조성, 신산업 거점공간 육성	첨단산업 R&D 클러스터 조성, 미래형 교통허브시설 구축 등
	금천구 독산동 공군부대 (금천구 독산동 공군부대 부지)	G밸리 연계·지원 신산업거점 (산업 ·업무·주거 융·복합 도시개발) 조성	첨단산업시설, IT창업지원센터, MICE, 복합업무시설, 주거시설, 도심형부대 조성
	청량리역 (청량리역 일대)	광역환승거점 조성 및 고밀복합개발 유도, 교통허브로서 업무·산업 중심의 핵심거점 개발	비즈니스 거점 및 일자리 지원시설, 대학 연계 청년주거·문화시설, 광역환승센터 등
부산	영도구 청학동 노후공업지역 (영도구 청학동 (구)한국타이어 부지)	노후 공업지역을 산업·주거·상업·문화·워터프론트가 공존하는 미래형 복합타운 구상 및 해양지식산업의 거점으로 성장유도	주거·상업·업무·문화복합시설, 기업 및 R&D 복합시설, 산업지원시설
	금정구 금사산업혁신플랫폼 (금정구 금사동 파크랜드 부지)	일·주거·여가 복합 콤팩트타운 조성을 통한 금사공업지역 전체 활성화 기반 마련	지식산업센터, 스마트의류 R&D센터, 다함께돌봄센터, 청년근로자 주택
인천	인천역사 (인천역 일원)	원도심 내 컴팩트시티 구축, 인천역 인근 지역과 연계한 핵심 거점 조성	주상복합, 숙박시설, 복합문화공간, 청년창업지원시설, 문화·예술,전시·홍보관, 복합역사
대전	반석역 환승주차장 (반석역 환승주차장 일대)	청년 임대주택과 주민편의시설이 연계된 주거플랫폼 조성(환승주차장)	청년주택, 신혼희망타운, 공동육아나눔터, 실내테마파크, 데이케어센터, 실내정원, 클라이밍장
울산	언양읍 임시시외버스터미널 (언양 임시 시외버스터미널)	청년일자리와 주거, 문화편의시설 복합거점 조성 (지자체, 지방공사 협력체계 구축)	문화편의시설, 청년활력시설 (청년임대주택, 청년창업시설, 판매시설,주차장)
경기	양주 덕정역 (양주 덕정역 군부대 이전부지)	주거‧상업‧업무·문화 복합공간 조성, GTX-C 환승센터 및 복합기능 중심 지역생활거점 마련	주거·상업복합시설, 상업·업무·문화복합시설, GTX-C환승센터, 공공복합문화센터, 창업지원센터
	KTX 광명역 (KTX 광명역 일대)	국제·행정 업무의 중심지 육성, 수도권 서남부 지역 MICE 거점 조성	국제업무 및 행정업무센터, 지식산업센터 등 업무타운, 호텔, 컨벤션센터
	의정부역 역전근린공원 (의정부역 근린공원 일대)	저이용·저활성화 의정부역세권 복합개발, 교통·보행·첨단교육·경제중심의 컴팩트시티 조성	입체공원, 교육연구시설, 업무시설 , 컨벤션, 호텔, 청년임대주택, 복합환승센터
충북	청주 교직원공제회 부지 (청주 교직원공제회 부지, 도청 인근)	원도심 중심성 회복을 위해 다양한 경험과 새로운 기술이 모이는 교류와 융합의 거점공간 조성	청년특화지원공간, 공공복합문화시설, 공공형 지식산업센터, 공공업무시설
경북	상주시청 이전지 (상주시 시청부지)	공공시설 이전 후적지 활용 원도심 고밀·압축개발	공동주택, 센트럴파크, 복합문화센터, 행정복합비즈니스타운
경남	부산대 양산캠퍼스 (부산대 양산캠퍼스 유휴부지)	주거·연구·산업 복합단지 조성	R&D복합단지, 캠퍼스 혁신파크, 실버주거, 공동주택, 스트리트 상가
	통영 신아조선소 (통영 폐조선소 일대)	융복합 성장산업 육성, 여행객 편의 증진, 유인시설/공간조성	관광,상업,업무복합시설, 조선소 역사보존 문화·업무복합시설, 호텔/리조트, 문화공원

공공기여 가이드라인.pdf

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