건축법령 해석(건축관계자 변경 신고, 용도변경 등)

건축법해석 건축주변경, 용도변경 등

 

 

건축법령 해석(건축허가, 산지전용허가, 개발행위허가취소, 특례, 완화)

1. 건축관계자 변경 신고 시 제출하여야 하는 서류
(건축법 시행규칙 제6조 등) [10-0265, 2010.9.13.]

질의요지

ㅇ 건축 인 건축물을 양수함에 따라 건축허가·신고사항 중 건축주의 변경을 신고하는 경우, 양수인은 허가권자에게 「건축법 시행규칙」 제6조에 따라 건축할 대지의 범위와 그 대지의 소유 또는 그 사용에 관한 권리를 증명하는 서류를 제출해야 하는지?

회답

ㅇ 건축 중인 건축물을 양수함에 따라 건축허가ㆍ신고사항 중 건축주의 변경을 신고하는 경우, 양수인은 허가권자에게 「건축법 시행규칙」 제6조에 따라 건축할 대지의 범위와 그 대지의 소유 또는 그 사용에 관한 권리를 증명하는 서류를 제출하지 않아도 됨.

이유

ㅇ「건축법 시행령」제12조 제4항이 동법 시행령 제9조 제1항을 준용한다는 규정을 단순히 건축허가, 신고사항의 변경신고 시 건축허가에 필요한 관계서류를 다시 제출하라는 것으로 해석할 수는 없고, ‘건축허가, 신고사항의 변경신고를 하고자 하는 자는 국토 해양부령이 정하는 바에 의 하여 건축허가·신고사항 변경신고서에 관계서류를 첨부하여 허가권자에게 제출하여야 한다’는 것으로 해석하여야 할 것이며,

ㅇ 이렇게 해석하지 않고 건축허가·신고사항 변경시에 건축허가에 필요한 여러 가지 복잡한 서류를 다시 제출하도록 한다면, 이미 허가권자가 보유하고 있는 서류를 중복하여 제출하도록 하는 것에 불과하므로 변경신청자에게 불필요한 의무를 강요하는 것이 되어 부당함.

 

건축법령 해석(사업계획승인, 가설건축물 축조신고, 지방건축위원회 심의 생략, 업무대행건축사

2. 건축법 시행규칙」 제11조제1항의 “권리관계 변경사실을 증명할 수 있는 서류”의 범위
(건축법 시행규칙 제11조제1항 등)[11-0359, 2011.8.19.]

질의요지

ㅇ 등기가 되어 있는 대수선 중인 건축물을 매매에 의하여 양수한 경우, 건축물에 대한 소유권 이전의 내용이 기재된 부동산 등기부등본은 「건축법 시행규칙」 제11조 제1항의 “권리관계의 변경사실을 증명할 수 있는 서류”에 해당되는지?

회답

ㅇ 건축법 시행규칙」제11조제1항의 “권리관계의 변경사실을 증명할 수 있는 서류”에 해당될 수 있다고 할 것임.

이유

ㅇ 부동산등기법」 제2조 및 제16조 등을 살펴보면, 부동산등기부등본에는 부동산의 소유권 등에 관하여 적도록 되어 있고, 구체적으로 순위번호, 등기목적, 접수, 등기원인, 권리자 및 기타 사항 등을 기록하도록 하고 있으므로, 매매를 통한 소유권 이전의 경우 부동산등기부등본을 통해 해당 부동산의 소유권 변경에 관한 내용을 확인할 수 있다고 할 것이고,

ㅇ「건축법」제11조에 따른 건축허가나 대수선허가는 허가권자가 그 허가를 함에 있어 건축주가 누구인지 등의 인적요소에 관하여는 형식적 심사만 하는 점, 건축허가 등은 허가대상 건축물에 대한 권리변동에 수반하여 자유로이 양도할 수 있는 것이고, 그에 따라 건축허가 등의 효과는 허가대상 건축물에 대한 권리변동에 수반하여 이전되며 별도의 승인처분에 따라 이전되는 것이 아닌 점 등을 감안하면 부동산등기부등본이 권리관계 변경사실을 증명할 수 있는 서류에 해당하지 않는다고 볼 이유가 없다고 할 것임.

 

건축법령 해석(건축할 대지의 권원확보, 지상권, 대지 압류, 근저당, 소유권 확보)

3. 신탁계약에 따라 경매 또는 공개입찰 방식으로 건축물을 매각한 경우 건축 관계자 변경신고 대상 여부
(건축법 시행규칙」 제11조제1항 등)[18-0716, 2010.4.3.]

질의요지

ㅇ「신탁법」상의 신탁 계약에 따라 수탁 재산인 토지와 그 지상에 건축 중인 건축물이 공개입찰 또는 경매의 방식으로 매각된 것이 「건축법 시행규칙」제11조 제1항 제1호의 “건축물을 양도한 경우”에 해당하여 건축관계자(건축주ㆍ설계자ㆍ공사시공자 또는 공사감리자) 변경신고 대상이 되는지?

회답

ㅇ 이 사안의 경우 건축관계자 변경신고의 대상이 됨.

이유

ㅇ「건축법」 제16조제1항에서는 건축주가 같은 법 제11조나 제14조에 따라 허가를 받았거나 신고한 사항을 변경하려면 변경하기 전에 허가권자의 허가를 받거나 특별자치시장ㆍ특별자치도지사 또는 시장, 군수, 구청장에게 신고하도록 하면서 그 위임에 따른 같은 법 시행령 제12조 제1항 제3호에서는 변경신고를 해야 하는 경우로 건축관계자를 변경하는 경우를 규정하고 있고, 같은 법 시행규칙 제11조 제1항 제1호에서는 허가를 받거나 신고를 한 건축주가 허가 또는 신고 대상 건축물을 양도한 경우 양수인이 건축관계자 변경신고서 등을 제출하도록 하고 있음.

ㅇ 그런데 「건축법」제16조제1항, 같은 법 시행령 제12조 제1항 제3호 및 같은 법 시행규칙 제11조 제1항 제1호에서는 허가를 받거나 신고를 한 건축주가 허가 또는 신고 대상 건축물을 양도한 경우 양수인이 건축관계자 변경신고를 하도록 하면서 양도의 방식을 제한하는 규정을 두고 있지 않음.

ㅇ 그리고 「신탁법」상 신탁계약에 따라 신탁재산인 토지와 건축물을 공개입찰 또는 경매의 방식으로 매각하는 경우 역시 건축물의 소유권을 타인에게 이전하는 것으로 ‘건축물을 양도한 경우’에 해당함.

ㅇ 따라서, 「신탁법」상 신탁계약에 따라 신탁재산인 토지와 건축물을 공개입찰 또는 경매의 방식으로 매각하는 경우도 「건축법 시행규칙」제11조 제1항 제1호에 따른 건축관계자 변경신고 대상에 해당한다고 보아야 함.

 

건축법령 해석 사례(건축물 용도, 공장, 고시원, 근생, 독서실, 동물위탁관리업, 목재수입유통업,

4. 건축주 변경신고로 농지전용 변경허가를 의제받을 수 있는지 등
(「건축법」 제11조제5항 등 관련)[21-0290, 21-0522, 21-0689, 21-0691,21-0692, 21-0693, 21-0694, 21-0695,21-0696, 21-0722, 21-0723, 2021.11.2.]

질의요지

ㅇ 자기 소유 농지에 건축물을 건축하기 위해 「건축법」 제11조 제1항에 따른 건축허가를 받으면서 같은 조 제5항 제7호에 따라 「농지법」에 따른 농지전용허가를 이제 받아 건축물을 건축하던 중 해당 농지 및 그 농지에 건축 중인 건축물에 대한 소유권이 타인에게 이전된 경우,

 

가. 「건축법」 제16조제3항 및 제4항에서는 “허가 사항의 변경허가” 및 “신고 사항의 변경신고”에 관하여는 같은 법 제11조 제5항 및 제6항을 준용한다고 규정하고 있는데, 건축허가를 받은 자가 같은 법 제16조 제1항 본문 및 같은 법 시행령 제12조 제1항 제3호에 따라 건축주를 변경하기 위하여 건축주 변경신고를 함으로써 「농지법 시행령」 제32조 제5항 제3호에 따른 농지전용 변경허가를 의제받을 수 있는지?

회답

ㅇ 「건축법 시행령」 제12조제1항제3호에 따른 건축주 변경신고를 통해 「농지법 시행령」 제32조 제5항 제3호에 따른 농지전용 변경허가를 의제받을 수 있음.

이유

ㅇ “변경신고”는 경미한 허가 사항의 변경에 대한 규제를 완화하기 위하여 허가를 받는 대신 신고를 하도록 하는 제도이고, 「건축법」 제16조제3항 및 제4항에서 인ㆍ허가 의제 관련 규정을 준용하고 있는 것은 허가나 신고사항의 변경 시에도 관련 법률에 따른 각종 인ㆍ허가사항의 변경을 의제 처리할 수 있도록 함으로써 행정의 효율성을 높이고 국민의 편의를 증진하기 위한 취지인바,

ㅇ 해당 규정에서 인ㆍ허가 의제 관련 규정이 준용되는 대상으로 “허가 사항의 변경신고”를 명시적으로 규정하고 있지 않더라도 허가사항의 변경허가의 경우와 마찬가지로 “변경신고” 시에도 관련 인ㆍ허가 변경에 관한 의제가 가능하다고 보는 것이 법령의 규정 체계와 입법 취지에 부합하는 해석임.

 

건축법령 해석 사례(건축물 용도, 군관사, 지하층, 오피스텔, 부속용도, 도매점 등)

5.  「건축법」 제19조제3항에 따라 건축물의 용도변경을 하는 경우 같은 조제 7항을 적용받는지
[12-0112, 2012.3.22.]

질의요지

ㅇ「건축법」제19조제7항에 따르면 제1항과 제2항에 따른 건축물의 용도변경에 관하여는 같은 법 제3조, 제5조 등의 규정과 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제54조를 준용한다고 규정하고 있는데,

 

-「건축법」 제19조제3항에 따라 제4항에 따른 시설군 중 같은 시설군 안에서 건축물의 용도를 변경하려고 건축물대장 기재내용 변경을 신청하는 경우, 같은 조 제7항에 따라 같은 법 제3조, 제5조 등의 규정과 「국토계획법」제54조를 준용하는지?

회답

ㅇ「건축법」제19조제7항에 따라 같은 법 제3조, 제5조 등의 규정과 국토계획법」제54조를 준용한다고 할 것임.

이유

ㅇ 1999.5.9.부터 시행된 건축법 제14조 제5항에 따라 같은 법 제3조 등의 규정을 준용받는 대상은 제2항에 따라 신고를 득하고 용도변경을 할 수 있는 경우와 신고하지 않고 용도변경을 할 수 있는 경우가 모두 포함되었다고 할 것인데,

ㅇ 구 건축법이 2005년에 현행과 같이 개정되면서, 용도변경을 하는 경우 허가 및 신고 대상은 제14조제2항에, 신고하지 않고 건축물대장 기재사항 변경으로 용도변경을 할 수 있는 경우는 같은 조 제3항 본문에 규정하고, 같은 조 제7항에서 같은 법 제3조 등의 규정을 준용하는 대상을 “제1항 및 제2항의 규정에 의한 건축물의 용도변경”이라고 규정한 점에 비추어 보더라도, 「건축법」제19조 제3항에 따라 건축물대장 기재사항 변경으로 용도변경을 하는 경우 역시 변경하고자 하는 용도의 건축기준에 적합해야 할 것이므로 같은 조 제7항의 적용대상이 된다고 할 것임.

ㅇ 따라서, 「건축법」제19조제3항에 따라 제4항에 따른 시설군 중 같은 시설군 안에서 건축물 용도를 변경하려고 건축물대장 기재내용 변경을 신청하는 경우, 같은 조 제7항에 따라 같은 법 제3조, 제5조 등의 규정과 「국토계획법」제54조를 준용한다고 할 것임.

 

건축법령 해석 사례(대지와 도로)

6. 건축물의 용도변경시 변경되는 내화, 방화, 피난에 관한 사항과 변경되는 건축설비에 관한 사항을 모두 표시한 도서를 제출하여야 하는지 여부
(「건축법 시행규칙」 제12조의2제1항제2호)[12-0226, 2012.4.27.]

질의요지

ㅇ 「건축법 시행규칙」 제12조의2제1항제2호에서는 용도변경의 허가를 받거나 신고를 하려는 자에게 “용도변경에 따라 변경되는 내화, 방화, 피난 또는 건축설비에 관한 사항을 표시한 도서”를 첨부서류로 제출하도록 하고 있는데, 내화, 방화, 피난에 관한 사항과 건축설비에 관한 사항이 모두 변경되는 경우에 변경되는 내화, 방화, 피난에 관한 사항과 변경되는 건축설비에 관한 사항을 모두 표시한 도서를 제출하여야 하는지?

회답

ㅇ 용도변경에 따라 내화?방화?피난에 관한 사항과 건축설비에 관한 사항이 모두 변경되는 경우에는 변경되는 내화, 방화, 피난에 관한 사항과 변경되는 건축설비에 관한 사항을 모두 표시한 도서를 제출하여야 한다고 할 것임.

이유

ㅇ 「건축법 시행규칙」 제12조의2제1항제2호에서 “내화, 방화, 피난”과 “건축설비”가 “또는”으로 연결되어 있어 변경되는 내화, 방화, 피난에 관한 사항과 변경되는 건축설비에 관한 사항 중 선택하여 표시할 수 있는 것이 아닌지 의문이 있을 수 있으나, 「건축법」 제19조 제1항에 따르면 건축물의 용도변경은 변경하려는 용도의 건축기준에 맞게 하여야 하고, 「건축물의 피난, 방화구조 등의 기준에 관한 규칙」과 「건축물의 설비기준 등에 관한 규칙」이 피난, 방화, 건축설비 설치 등에 관한 기준을 각각 따로 정하고 있는 점에 비추어 볼 때,

ㅇ 「건축법 시행규칙」 제12조의2제1항제2호의 규정은 내화, 방화, 피난에 관한 사항과 건축설비에 관한 사항 중 용도변경에 따라 “변경되는” 사항이 있으면 그 사항을 모두 표시하라는 의미로 해석하는 것이 합리적인 해석이라 할 것임.

 

건축법 허용오차 및 시공오차 와 벌칙 및 양성화 방법

7. 「건축법 시행령」 제32조제2항 각 호에 해당하는 건축물을 용도변경하려는 경우 건축물의 구조 안전 확인 서류를 제출하여야 하는지 여부
(「건축법」 제19조 등)[17-0107, 2017.5.1.]

질의요지

ㅇ 「건축법 시행령」 제32조제2항 각 호의 어느 하나에 해당하는 건축물을 「건축법」 제11조 제1항에 따른 건축이나 대수선은 하지 않고 같은 법 제19조 제2항에 따라 용도변경하려는 경우에 해당 건축물의 건축주는 「건축법 시행령」 제32조 제2항에 따른 구조 안전의 확인 서류를 허가권자에게 제출하여야 하는지?

회답

ㅇ 구조 안전의 확인 서류를 허가권자에게 제출하여야 함.

이유

ㅇ 「건축법」 제19조제1항 및 제2항에 따른 건축물의 용도변경에 관하여 같은 법 제48조를 준용한다고 규정하고 있는 같은 법 제19조 제7항은 건축물을 용도변경하는 경우에도 건축물을 건축하거나 대수선 하는 경우와 마찬가지로 같은 법 제48조 및 그 하위법령에 따른 건축물 구조의 안전 확인에 관한 사항을 적용하도록 한 것임.

ㅇ 그 위임에 따른 「건축법 시행령」 제32조에서는 건축물을 건축하거나 대수선하는 경우 해당 건축물의 설계자는 그 구조의 안전을 국토교통부령으로 정하는 구조기준 등에 따라 확인하여야 하고(제1항), 같은 조 제2항 각 호의 어느 하나에 해당하는 건축물의 건축주는 해당 건축물의 설계자로부터 구조 안전의 확인 서류를 받아 그 확인 서류를 허가권자에게 제출하여야 한다(제2항)고 규정하고 있는바,

ㅇ 준용의 의미와 취지를 고려하여 「건축법」 제19조제2항에 따른 건축물의 용도변경에 대하여 같은 법 제48조 및 그 위임에 따른 「건축법 시행령」 제32조를 적용해 보면, 「건축법」 제19조 제2항에 따라 용도변경하려는 경우에는 「건축법 시행령」 제32조에 따라 구조의 안전을 확인하여야 할 것이고, 그 용도변경하려는 건축물이 같은 영 제32조 제2항 각 호에 해당하는 경우에 해당 건축물의 건축주는 구조 안전의 확인 서류를 허가권자에게 제출하여야 한다고 할 것임.

 

건축법, 건기법(건설기술진흥법), 건산법(건설산업기본법)관련 법령상 연면적과 연면적의 합계

8. 신고 대상 용도변경의 경우, 용도변경에 따라 건축물대장의 기재사항을 변경하기 위해 소유자가 별도로 건축물대장 기재사항 변경을 신청해야 하는지
(건축법 제19조 등) [18-0076, 2018.5.15.]

질의요지

ㅇ 건축법 제19조제5항 단서에 따라 사용승인을 받지 않아도 되는 건축물 용도변경의 신고를 한 후 그 용도변경에 따라 건축물대장의 표시사항을 변경하기 위해서는 「건축물대장의 기재 및 관리 등에 관한 규칙」 제18조 제1항 본문에 따라 건축물대장의 표시사항 변경 신청을 해야 하는지, 아니면 용도변경 신고를 수리한 행정청이 직권으로 건축물대장의 표시사항을 변경해야 하는지?

회답

ㅇ 사용승인을 받지 않아도 되는 건축물 용도변경의 신고를 한 후 그 용도변경에 따라 건축물대장의 표시사항을 변경하기 위해서는 「건축물대장의 기재 및 관리 등에 관한 규칙」제18조제1항 본문에 따라 건축물대장의 표시사항 변경 신청을 해야 함.

이유

ㅇ 건축법령의 규정 체계에 비추어 볼 때, 「건축법」제22조제2항에 따라 사용승인된 경우에 대해서만 시장등이 직권으로 건축물대장의 표시사항을 변경할 수 있고, 사용승인을 받지 않는 용도변경의 경우에는 그러한 권한이 없다고 보아야 하므로, 건축물의 소유자는 건축물대장규칙 제18조 제1항 본문에 따라 건축물표시 변경신청서 등 서류를 첨부하여 시장등에게 신청해야 함.

ㅇ 또한 건축물대장규칙 제18조제2항에 따르면 시장등은 건축물표시 변경 신청에 따라 건축물의 표시에 관한 사항을 변경하려는 때에는 신청 내용이 건축물 및 대지의 실제현황과 합치하는지 여부를 대조·확인해야 하므로 신청 내용이 건축물 및 대지의 실제 현황과 일치하지 않는 경우에는 건축물대장의 표시사항이 변경되지 않을 것인데,

ㅇ 만약 건축물 소유자의 용도변경 신고만으로 행정청이 직권으로 건축물대장에 기재되어 있는 용도를 변경해야 한다고 해석한다면 건축물의 실제 현황에 대한 확인 없이 해당 건축물대장에 기재되어 있는 용도가 변경되어 건축물대장상의 용도와 실제 건축물의 용도가 불일치하는 결과를 초래할 수 있다는 점도 이 사안을 해석할 때 고려해야 함.