건축법령해석(일조권과 높이제한 등I)

건축법해석, 일조권, 높이제한

1. 제2종일반주거지역에서 다가구주택을 신축하면서 정북 방향의 인접 대지보다 신축 대지의 지표면을 인위적으로 0.2미터 높게 조성한 경우, 인접대지와 지표면 높이의 차인 0.2미터를 가산한 건축물의 높이의 2분의 1 이상의 범위에서 건축조례로 정하는 거리 이상을 정북방향 인접대지 경계선으로부터 띄어야 하는지
(「건축법 시행령」 제86조 등)[11-0633, 2012.1.12]

질의요지

ㅇ 제2종일반주거지역에서 다가구주택을 신축하면서 정북 방향의 인접대지보다 신축 대지의 지표면을 인위적으로 0.2미터 높게 조성한 경우 인접대지와 지표면 높이의 차를 몇 미터로 보고 가산하여 건축물의 높이의 2분의 1 이상의 범위에서 건축조례로 정하는 거리 이상을 정북방향 인접대지 경계선으로부터 띄어야 하는지?

회답

ㅇ 「건축법 시행령」 제119조 제1항 제5호 나목에 따라 건축물 대지의 지표면과 인접대지의 지표면의 평균 수평면을 지표면으로 보아 건축물 대지의 지표면과 평균 수평면의 차이인 0.1미터 만을 가산한 건축물의 높이의 2분의 1 이상의 범위에서 건축조례로 정하는 거리 이상을 정북방향 인접대지 경계선으로부터 띄어야 한다고 할 것임.

이유

ㅇ 「건축법 시행령」 제119조 제1항 제5호에 따라 일조 등의 확보를 위한 건축물의 높이 제한 규정을 적용하기 위해서 건축물의 높이를 산정하는 경우 남쪽 대지에 건축물을 건축하는 경우에는 남쪽과 북쪽 지표면의 평균수평면을 지표면으로 보아 건축물의 높이를 산정하여야 할 것임.

ㅇ 또한, 남쪽 대지에 건물을 신축하는 사람의 입장에서는 「건축법」 제61조 제1항의 일조 등의 확보를 위한 정북방향 높이제한은 일종의 규제에 해당한다고 할 것인바, 신축 대지의 지표면을 인위적으로 0.2 미터 높게 조성하였다 하더라도, 명문의 규정이 없는 한 「건축법 시행령」제119조 제1항 제5호 나목의 규정을 배제하고 인접대지와의 지표면의 차이인 0.2미터 전부를 건축물 높이 산정에 가산하여야 하는 것은 아니라 할 것임.

 

 

 

 

 

건축법령해석(면적, 높이, 층수, 연면적, 지역지구 등)

2. 일조 등의 확보를 위한 건축물 높이 제한 규정의 예외 적용 범위
(「건축법 시행령」 제86조 등) [14-0840, 15-0003, 2015.1.26.]

질의요지

ㅇ 구 「건축법 시행령」(2014. 11. 11. 대통령령 제25716호로 일부개정되어 11. 29. 시행되기 전의 것을 말하며, 이하 “구 「건축법시행령」”이라 함) 제86조 제1항 단서에 따라,

 

가. 두 대지가 도로에 접하면서 그 도로를 사이에 두고 마주 보고 있는 경우 구 「건축법 시행령」 제86조 제1항 단서 규정이 적용되는지?

 

나. 두 대지가 각각 다른 도로에 접한 경우 구 「건축법 시행령」 제86조 제1항 단서 규정이 적용되는지?

회답

가. 두 대지가 도로에 접하면서 그 도로를 사이에 두고 마주보고 있는 경우에는 구 「건축법 시행령」 제86조 제1항 단서 규정이 적용되지 않음.

 

나. 두 대지가 각각 다른 도로에 접한 경우에는 구 「건축법 시행령」 제86조 제1항 단서 규정이 적용되지 않음.

이유

가. 구 「건축법 시행령」 제86조제1항 단서에서는 처음 도입된 이래로 현재까지 주거지역에서의 일조기준 적용의 예외로서 일관되게 규정되어 왔고, 이처럼 예외를 인정하는 이유는 도로변 건축물의 연속성을 유지하고 [종전 「건축법 시행령」(1986. 12. 29. 대통령령 제12022호로 일부개정ㆍ시행된 것을 말함) 제90조 제1호 단서 참조] 건축물의 미관을 향상하기 위한 것[종전 「건축법 시행령」(1992. 5. 30. 대통령령 제13655호로 전부개정되어 6. 1. 시행된 것을 말함) 제86조 제3호 참조] 임.
즉, 이 규정은 주거지역 내에 건축물이 위치한다고 하더라도 일정 너비 이상의 넓은 도로에 연속하여 접한 두 대지의 경우 도로 방향으로 일조권 확보가 비교적 용이하다는 점을 고려하여, 도로변에 위치하고 있는 건축물의 연속성 유지와 더불어 일조권 규제로 인해 건축물이 계단식으로 건축됨에 따라 도시 미관을 해치는 사례를 방지하기 위해 일조 등의 확보를 위한 높이 제한 규제를 완화하려는 취지의 규정이라 하겠음.

나. “질의 가”에서 살펴본 바와 같이, 구 「건축법 시행령」 제86조 제1항 단서에 해당하기 위해서는 도로에 연속하여 접한 두 대지에 건축되는 건축물이어야 하므로, 이 사안에서와 같이 대지 상호 간에 접하여 있으나 두 대지가 각각 다른 도로에 접한 경우에는 이러한 예외에 해당하지 않는바, 같은 항 본문에 따른 일조 등의 확보를 위한 정북방향의 건축물 높이 제한 규정의 적용을 받는다고 할 것임.

 

 

 

 

 

 

건축법령해석(필로티, 공작물 허용오차)

3. 일조 등 확보를 위한 건축물 높이 제한 시 “너비가 2미터 이하인 대지”의 의미
(「건축법 시행령」 제86조 제6항 제2호가 목)[16-0128, 2016.8.29.]

질의요지

ㅇ「건축법 시행령」제86조 제6항 제2호가 목에서는 건축물의 높이제한에 관한 같은 조 제1항 등을 적용할 때 건축물을 건축하려는 대지와 다른 대지 사이에 너비가 2미터 이하인 대지가 있는 경우에는 그 반대편의 대지 경계선을 인접대지경계선으로 한다고 규정하고 있는바,

ㅇ 「건축법 시행령」제86조 제6항 제2호가 목은 건축물을 건축하려는 대지와 정북방향에 있는 인접대지 한 필지의 너비 전체가 2미터 이하인 경우에만 적용되는지, 아니면 그 인접대지 중 일부분의 너비가 2미터 이하인 경우에 대해서도 그 2미터 이하인 부분에 한정하여 적용되는지?

회답

ㅇ「건축법 시행령」 제86조제6항제2호가목은 건축물을 건축하려는 대지와 정북방향에 있는 인접대지 한 필지의 너비 전체가 2미터 이하인 경우에만 적용됨.

이유

ㅇ「건축법」제2조 제1항 제1호 본문에서는 “대지”란 「공간정보의 구축 및 관리 등에 관한 법률」에 따라 각 필지로 나눈 토지를 말한다고 규정하고 있고, 대지의 조경의무에 관한 같은 법 제42조 제1항, 대지의 분할 제한에 관한 같은 법 제57조, 대지 안의 공지에 관한 같은 법 제58조 등에서도 “대지”가 한 필의 토지임을 전제로 그 대지에 건축물을 건축하려는 경우 준수해야 할 각종 사항에 관하여 규정하고 있는바, 동일한 법령에서의 용어는 법령에 다른 규정이 있는 등 특별한 사정이 없는 한 동일하게 해석ㆍ적용되어야 하므로,

ㅇ 「건축법 시행령」제86조 제6항 제2호가 목에서 규정하고 있는 “대지”도 한 필지의 대지 전체를 의미하는 것으로 보아야 할 것임. 그렇다면 한 필지의 대지의 일부분의 너비가 2미터 이하이고 나머지 부분의 너비는 2미터를 넘는 경우에는 「건축법 시행령」 제86조 제6항 제2호가 목이 적용될 여지가 없다고 할 것임.

 

 

 

 

 

건축법령 해석(건축관계자 변경 신고, 용도변경 등)

4. 건축물의 정북방향의 인접 대지가 “전용주거지역이나 일반주거지역이 아닌 용도지역인 경우”의 의미
(「건축법 시행령」 제86조 제2항 제3호 등)[17-0245, 2017.8.8.]

질의요지

ㅇ 일반주거지역 안에서 건축물을 신축할 때, 그 건축물의 정북방향과 인접한 대지가 일반주거지역과 일반상업지역에 걸쳐 있고 그중 일반상업지역이 과반을 차지하는 경우,

ㅇ 그 인접대지를 「건축법 시행령」제86조 제2항 제3호에 따른 전용주거지역이나 일반주거지역이 아닌 용도지역에 해당하는 경우로 볼 수 있는지?

회답

ㅇ 이 사안의 경우 그 인접 대지를 「건축법 시행령」제86조 제2항 제3호에 따른 전용주거지역이나 일반주거지역이 아닌 용도지역에 해당하는 경우로 볼 수 없음.

이유

ㅇ「건축법 시행령」제86조 제1항에서 전용주거지역 또는 일반주거지역에서 건축물을 건축하는 경우 정북방향 인접대지경계선까지 일정한 거리를 띄우도록 규정한 입법 취지는 국토계획법에 따른 “주거지역”의 경우 거주의 안녕과 건전한 생활환경의 보호를 위하여 필요한 지역이므로(제36조 제1항 제1호가 목),

ㅇ 그 지역에서 주거생활을 유지하는 데 있어서 가장 중요한 요소라고 할 수 있는 일조ㆍ채광ㆍ통풍 등을 보장하기 위해서 인접한 건축물과의 사이에 일정한 공간을 확보하도록 하려는 것이고,

ㅇ 다만, 건축하는 건축물의 정북방향에 위치한 대지가 주거와 상관없는 용도지역임에도 불구하고 주거지역인 경우와 같은 기준을 적용하는 것이 불합리한 측면이 있으므로, 「건축법 시행령」 제86조 제2항 제3호를 두어 정북방향의 인접 대지가 전용주거지역 또는 일반주거지역이 아닌 용도지역인 경우에는 일조 등을 위한 이격 거리 제한을 적용하지 않도록 한 것이라 할 것임.

ㅇ 그렇다면, 신축하는 건축물과 같이 정북방향의 인접 대지가 일반상업지역과 일반주거지역에 걸치는 경우는 일조 등을 위한 건축물 간의 이격거리 기준이 적용되지 않는 「건축법 시행령」 제86조 제2항 제3호의 정북방향의 인접 대지가 “전용주거지역 또는 일반주거지역이 아닌 용도지역에 해당하는 경우”에 해당하지 않는다고 할 것임.

 

 

 

 

 

건축법령 해석(건축허가, 산지전용허가, 개발행위허가취소, 특례, 완화)

5. 같은 대지에서 두 동의 건축물이 마주 보고 있는 경우 건축물 간 띄어야 하는 거리를 산정할 때 적용되는 “채광을 위한 창문 등이 있는 벽면”의 의미
(「건축법 시행령」 제86조 제3항 등)[18-0122, 2018.6.11.]

질의요지

ㅇ 한 세대 벽면에 창문이 없는 벽면과 창문이 있는 벽면이 같은 방향으로 구분되어 설치되어 있고, 그중 창문이 없는 벽면만 서로 마주 보는 형태로 두 동(棟)의 건축물을 건축하는 경우

ㅇ 일조 등의 확보를 위해 건축물의 높이를 제한하고 있는 「건축법 시행령」제86조 제3항 제2호가 목이 적용되는지?

회답

ㅇ 이 사안의 경우 「건축법 시행령」제86조제3항제2호가목이 적용됨.

이유

ㅇ 「건축법 시행령」 제86조제3항제2호 가목을 적용할 때 인동간격 기준점이 되는 “채광을 위한 창문 등이 있는 벽면”도 마주 보는 건축물에 있는 “각 세대”를 기준으로 판단해야 함.

ㅇ 이 사안과 같이 창문이 없는 벽면만 서로 마주 보는 형태로 두 동의 건축물을 건축한다고 하더라도 “마주 보는 벽면이 속한 세대”에 창문이 없는 벽면과 같은 방향으로 창문이 있는 벽면이 설치되어 있다면, 이는 「건축법 시행령」제86조 제3항 제2호가 목에 따른 “채광을 위한 창문 등이 있는 벽면”에 해당한다고 보아 인동간격을 확보하도록 하는 것이 그 건축물에 위치한 모든 세대의 일조권을 일정 수준으로 보호하려는 해당 규정의 입법 취지에 부합함.

ㅇ 만약 이와 달리 창문이 없는 벽면끼리 서로 마주 보고 있는 경우 마주 보는 벽면이 속한 “각세대”가 아니라 마주 보는 “벽면”을 기준으로 「건축법 시행령」제86조 제3항 제2호가 목을 적용할 경우 인동간격을 줄이기 위해 맞은편 건축물과 마주 보는 벽면에는 창문을 설치하지 않는 건축물의 난립 등으로 일조권을 보장하려는 입법 취지가 훼손될 수 있다는 점도 이 사안을 해석할 때에 고려할 필요가 있음.

 

 

 

 

 

건축법령 해석(사업계획승인, 가설건축물 축조신고, 지방건축위원회 심의 생략, 업무대행건축사

6. 복합 건축물의 각 부분 높이 산정의 기준이 되는 지표면의 의미
(「건축법 시행령」 제86조 제3항 제2호가 목)[18-0172, 2018.5.26.]

질의요지

ㅇ「건축법」제61조 제2항 제2호에 따른 하나의 대지에 건축된 두 동(棟)의 공동주택에 A층 미만인 층에는 업무시설만, B층 이상인 층에는 공동주택만 위치하고 있고, A층 이상부터 B층 미만까지의 모든 층에는 공동주택과 업무시설이 복합되어 있으나 같은 대지의 다른 건축물과 마주 보는 부분에는 업무시설만 위치하고 있는 공동주택에 대해,
ㅇ 「건축법 시행령」제86조 제3항 제2호가 목에 따른 건축물 각 부분 높이를 같은 영 제119조 제1항 제5호 나목 단서에 따라 산정하는 경우 그 기준이 되는 지표면은 해당 건축물에 있는 “공동주택의 가장 낮은 부분”인지 아니면 “다른 건축물과 마주 보는 부분에 위치한 공동주택의 가장 낮은 부분”인지?

회답

ㅇ 이 사안의 경우 그 기준이 되는 지표면은 해당 건축물에 있는 “공동주택의 가장 낮은 부분”임.

이유

ㅇ「건축법」제61조 제2항에서 제2호를 규정한 취지는 하나의 대지에 두 동 이상의 건축물을 건축하는 경우 공동주택에서 이루어지는 주거생활에 중요한 영향을 미치는 채광, 통풍 등을 일정 수준으로 확보할 수 있도록 그 공동주택의 높이를 일정한 수준 이하로 제한하려는 것이고,

ㅇ 같은 법 시행령 제86조 제3항에서 이러한 높이 제한의 방안으로 같은 대지의 건축물 사이에 이격해야 하는 거리를 건축물의 높이를 기준으로 하여 규정한 것임을 고려해 볼 때도 같은 법 시행령 제119조 제1항 제5호 나목 단서의 “공동주택의 가장 낮은 부분”은 “전체건축물에 있는 공동주택의 가장 낮은 부분”을 의미하는 것으로 보는 것이, 지표면으로부터 산정하는 건축물 높이 산정의 원칙에 대한 예외로서 공동주택을 다른 용도와 복합하여 건축하는 경우 그 지표면 보다 높은 위치인 공동주택의 가장 낮은 부분을 지표면으로 보아 이를 기준으로 높이를 산정할 수 있도록 한 「건축법 시행령」 제119조 제1항 제5호 나목 단서에 부합하는 해석임.

 

 

 

 

건축법령 해석(사업계획승인, 건축위원회, 지방건축위원회 등)

 

7. 「건축법 시행령」 제86조 제6항 제3호의 “건축이 허용되지 아니하는 공지”의 의미
(「건축법 시행령」 제86조제6항 등)[19-0503, 2019.12.5]

질의요지

ㅇ 「건축법」 제44조에 따른 건축물의 대지가 도로에 접하여야 하는 요건(이하 “접도요건”이라 함)을 충족하지 못하는 대지가 「건축법 시행령」 제86조 제6항 제3호의 “건축이 허용되지 아니하는 공지”에 해당하는지?

회답

ㅇ 접도요건을 충족하지 못하는 대지는 「건축법 시행령」 제86조제6항제3호의 “건축이 허용되지 아니하는 공지”에 해당하지 않음.

이유

ㅇ 「건축법 시행령」 제86조 제6항은 건축물을 건축하려는 대지와 다른 대지 사이에 있는 시설이나 부지에 건축물이 건축될 여지가 없는 경우 인접대지경계선을 기준으로 일조 등의 확보가능성을 판단할 필요가 없다는 점을 고려하여 일정한 요건을 충족하는 경우 반대편의 대지경계선을 인접대지경계선으로 보아 건축물의 높이 제한을 산정할 수 있도록 한 규정이므로, 같은 항 제3호에 따른 “건축이 허용되지 아니하는 공지”는 같은 항 제1호 및 제2호에 따른 공원, 도로 등 시설과 너비가 2미터 이하인 대지 등과 같이 그 속성상 건축을 할 수 없는 공지로 한정하여 해석할 필요가 있음.

ㅇ 그런데 「건축법」 제44조는 건축물의 이용자로 하여금 교통상, 피난상 안전한 상태를 유지할 수 있도록 도로에 접하지 아니하는 토지에는 건축물을 건축하는 행위를 허용하지 않도록 하는 규정이므로 해당 규정에 따른 접도요건을 충족하지 못하는 대지는 현재 대지의 현황 상 건축허가를 받지 못하는 것일 뿐 향후 도로로 사용할 인접 토지를 매입하는 등의 방법을 통해 접도요건을 충족하게 될 경우에는 건축허가를 받을 수도 있는 대지이므로 「건축법 시행령」 제86조 제6항 제1호 및 제2호와 같이 그 속성상 건축을 할 수 없는 공지로 볼 수 없고, 따라서 접도요건을 충족하지 못한 대지는 같은 항 제3호의 “건축이 허용되지 아니하는 공지”에 해당하지 않음.

 

 

 

 

 

건축법령 해석(건축할 대지의 권원확보, 지상권, 대지 압류, 근저당, 소유권 확보)

8. 자연녹지지역 안에 높이 4미터를 넘는 광고탑을 축조하려는 경우 일조 등의 확보를 위한 건축물의 높이 제한 적용 여부
(「건축법 시행령」 제83조 등)[20-0617, 2020.12.29.]

질의요지

ㅇ 자연녹지지역 안에서 높이 4미터를 넘는 광고탑을 축조하려는 경우 「건축법」 제83조 제3항에 따라 같은 법 제61조를 준용하여 인접대지 경계선으로부터 일정한 거리를 띄어야 하는지?

회답

ㅇ 「건축법」 제61조를 준용하여 인접 대지경계선으로부터 일정한 거리를 띄어야 하는 것은 아님.

이유

ㅇ 「건축법」 제61조 제1항 및 같은 법 시행령 제86조 제1항 각 호 외의 부분에서는 전용주거지역과 일반주거지역 안에서 건축물을 건축하는 경우 일조(日照) 등의 확보를 위해 건축물의 각 부분을 정북(正北) 방향으로의 인접 대지경계선으로부터 일정 거리 이상을 띄어 건축해야 한다고 규정하고 있는바, 일조 등 확보를 위한 인접 대지경계선으로부터의 이격 거리 제한은 전용주거지역이나 일반주거지역을 적용 대상으로 하고 있음이 문언상 명백함.

ㅇ 또한 준용이란 특정 조문을 그와 성질이 유사한 규율 대상에 대해 그 성질에 따라 다소 수정해 적용하는 것을 의미하는바, 「건축법」 제83조 제3항 및 같은 법 시행령 제118조 제3항에서 높이 4미터를 넘는 광고탑 등 같은 조 제1항 각 호의 공작물에 대해 같은 법 제61조를 준용한다고 규정한 것은, 공작물을 축조하려는 경우에도 건축물을 건축하려는 경우에 준하여 「건축법」 제61조 및 같은 법 시행령 제86조에 따른 일조 등 확보를 위한 건축제한을 적용하려는 취지임.