건축법령해석(일조권과 높이제한 등 II)

 

건축법해석 일조권 이격거리

 

1. 일조 등 확보를 위한 인접 대지경계선으로부터의 이격거리 기준 적용 시 대지경계선의 범위
(「건축법 시행령」 제86조 제6항 등)[20-0602, 0620, 2020.12.30.]

질의요지

ㅇ 건축물을 건축하려는 대지와 다른 대지 사이에 대지가 있는 경우로 사이에 있는 대지의 면적이 분할제한 기준 이하이고 건축물이 건축되어 있는 경우, 「건축법 시행령」 제86조 제6항 제2호 나목을 적용하여 건축물을 건축하려는 대지 반대편의 대지경계선을 인접 대지경계선으로 할 수 있는지?

회답

ㅇ 「건축법 시행령」 제86조 제6항 제2호 나목을 적용하여 건축물을 건축하려는 대지 반대편의 대지경계선을 인접 대지경계선으로 할 수 없음.

이유

ㅇ 「건축법 시행령」 제86조제6항제2호는 너비가 2미터 이하이거나 면적이 같은 영 제80조 각 호에 따른 분할제한 기준인 대지의 경우 대지가 협소하여 사실상 건축물의 건축이 어렵거나 건축이 허용되지 않는 부지임에도 불구하고 인접대지에 위치한 건축물의 일조 등 확보를 위한 이격 거리 제한이 적용되는 문제가 있어, 인접 대지에 공원, 도로 등 시설이 있는 경우 또는 인접 대지가 건축이 허용되지 않는 공지인 경우와 마찬가지로 이격 거리 제한을 완화할 수 있게 신설된 규정(2014.11. 11. 대통령령 제25716호로 일부개정된 「건축법 시행령」 개정이유 및 주요 내용 참조) 임에 비추어 보면, 같은 영 제86조 제6항 제2호 각 목에서 일정 너비 또는 면적 이하인 대지를 규정한 것은 해당 대지에 건축물이 건축되어 있지 않은 경우를 전제한 것으로 보아야 함.

ㅇ 즉 건축물을 건축하려는 대지와 다른 대지 사이에 「건축법 시행령」 제86조 제6항 제2호 각 목에서 규정한 너비 또는 면적 이하의 대지가 있더라도 그 대지에 이미 건축물이 있는 경우라면 해당 건축물의 일조 등 확보를 위해서는 여전히 「건축법」 제61조 제1항 및 같은 법 시행령 제86조 제1항에 따라 건축하려는 대지의 인접 대지경계선을 기준으로 이격 거리 제한이 적용될 필요가 있음.

 

 

 

 

 

건축법령해석(일조권과 높이제한 등I)

 

2. 인접대지경계선을 반대편의 대지경계선으로 하기 위한 대지의 요건
(「건축법 시행령」 제86조제6항제2호 등)[21-0054, 2021.3.15.]

질의요지

ㅇ 건축물을 건축하려는 대지와 다른 대지 사이에 대지가 있는 경우로서 사이에 있는 대지의 너비가 2미터를 초과하지만 면적이 「건축법 시행령」제80조 각 호에 따른 분할제한 기준 이하인 경우, 같은 영 제86조 제6항 제2호를 적용하여 건축물을 건축하려는 대지 반대편의 대지경계선을 인접 대지경계선으로 할 수 있는지?

회답

ㅇ 「건축법 시행령」 제86조제6항제2호를 적용하여 건축물을 건축하려는 대지 반대편의 대지경계선을 인접 대지경계선으로 할 수 있음.

이유

ㅇ 「건축법 시행령」 제86조제6항에서는 건축물을 건축하려는 대지와 다른 대지 사이에 공원, 도로, 철도 등 시설(제1호), 너비나 면적이 일정기준 이하인 대지(제2호) 및 그 밖에 건축이 허용되지 않는 공지(제3호)가 있는 경우에는 건축물을 건축하려는 대지 반대편의 대지경계선을 인접 대지경계선으로 한다고 규정하여, 이격 거리 제한을 완화하여 적용할 수 있는 예외를 허용하고 있음.

ㅇ 그런데 「건축법 시행령」 제86조제6항제2호에서 건축물을 건축하려는 대지와 다른 대지 사이에 다음 각 목에 해당하는 대지가 있는 경우에 반대편의 대지경계선을 인접 대지경계선으로 하도록 규정한 취지는, 인접 대지에 공원, 도로 등 시설이 있는 경우 또는 인접 대지가 건축이 허용되지 않는 공지인 경우와 마찬가지로 대지가 협소하여 사실상 건축물의 건축이 어려운 경우에는 인접 대지의 일조 등 확보를 위한 이격 거리 제한을 완화할 수 있도록 하려는 것인바, 같은 호 각 목의 너비가 2미터 이하인 대지(가목) 및 면적이 분할제한 기준 이하인 대지 (나목)는 사실상 건축물의 건축이 어려운 협소한 대지의 유형을 열거한 것으로 보는 것이 해당 규정취지에 부합하는 해석임.

 

 

 

 

 

 

건축법령해석(면적, 높이, 층수, 연면적, 지역지구 등)

3. 일조 등 확보를 위한 이격 거리 기준이 배제되는 요건 중 너비 20미터 이상의 도로에 접하는 대지의 범위
(「건축법 시행령」 제86조제2항 등)[21-0081, 2021.5.12.]

질의요지

ㅇ 「건축법 시행령」 제86조제2항제1호에서는 지구단위계획구역 등 같은 호 각 목의 어느 하나에 해당하는 구역 안의 대지 상호 간에 건축하는 건축물로서 해당 대지가 너비 20미터 이상의 도로에 접한 경우에는 같은 조 제1항에 따른 일조(日照) 등 확보를 위한 인접 대지경계선으로부터의 이격 거리 제한을 적용하지 않는다고 규정하고 있는바, 이는 상호 간의 두 대지가 모두 너비 20미터 이상의 도로에 연속하여 접하는 경우를 의미하는지?

회답

ㅇ 「건축법 시행령」 제86조제2항제1호 각 목 외의 부분은 상호 간의 두 대지가 모두 너비 20미터 이상의 도로에 연속하여 접하는 경우를 의미함.

이유

ㅇ 「건축법 시행령」 제86조제2항제1호 각 목 외의 부분에서는 일정 구역 안의 대지 상호 간에 건축하는 건축물로서 해당 대지가 너비 20미터 이상의 도로에 접한 경우에는 같은 조 제1항을 적용하지 않는다고 규정하고 있는바, 너비 20미터 이상의 도로에 접하는 대상인 “해당 대지”는 앞에서 수식하고 있는 건축물을 건축하기 위한 상호 간의 두 대지 모두를 의미하는 것이 문언상 분명함.

ㅇ 그리고 「건축법 시행령」 제86조제2항제1호는 일정 너비 이상의 넓은 도로에 접한 두 대지 상호 간에는 정북방향으로의 이격 거리 제한을 적용하지 않더라도 두 대지가 접한 도로 방향으로 일조권 확보가 비교적 용이하다는 점을 고려하여 같은 조 제1항에 따른 이격 거리 제한의 적용 예외를 인정한 것이므로, 이러한 규정취지에 비추어 보더라도 연속하는 상호 간의 대지가 모두 너비 20미터 이상의 도로에 접해야 한다고 보는 것이 타당함.

 

 

 

 

 

 

건축법령해석(필로티, 공작물 허용오차)

4. 마주보는 건축물을 띄어 건축해야 하는 기준인 “건축물 각 부분의 높이”의 범위
(「건축법 시행령」 제86조 제3항 제2호가 목 등 관련)[21-0403, 2021.10.15.]

질의요지

ㅇ 「건축법 시행령」 제86조 제3항 제2호 각 목 외의 부분 본문 및 같은 호 가목에 따르면 같은 대지에서 두 동(棟) 이상의 건축물이 서로 마주 보고 있는 경우에 건축물 각 부분 사이의 거리는 채광을 위한 창문 등(이하 “채광창등”이라 함)이 있는 벽면으로부터 직각방향으로 건축물 각 부분 높이의 0.5배 이상의 범위에서 건축조례로 정하는 거리 이상을 띄어 건축해야 하는바,

ㅇ 같은 대지에서 두 동의 건축물이 서로 마주 보고 마주 보고 있는 경우로서, 채광창 등이 있는 벽면으로 된 건축물(A건축물)과 채광창등이 없는 측벽으로 된 건축물(B건축물)이 서로 마주 보고 있는 경우, 「건축법 시행령」 제86조 제3항 제2호 각 목 외의 부분 본문에 따른 “건축물 각 부분 사이의 거리”는 채광창등이 있는 벽면으로 된 건축물(A건축물)의 높이만을 기준으로 하여 산정해야 하는지?

회답

ㅇ 「건축법 시행령」 제86조제3항제2호에 따른 “건축물 각 부분 사이의 거리”는 채광창등이 없는 측벽으로 된 건축물(B건축물)의 높이도 기준으로 하여 산정해야 함.

이유

 

ㅇ 「건축법 시행령」 제86조제3항제2호 각 목 외의 부분 본문에서는 두 동 이상의 건축물이 서로 마주 보고 있는 경우에는 해당 두 동 이상의 마주 보고 있는 건축물 각 부분 사이의 거리를 일정 거리 이상으로 할 것을 규정하고 있고,
ㅇ 같은 호 가목에 대한 예외규정을 둔 같은 호 나목에서는 “높은 건축물”, “낮은 건축물”과 같이 명시적으로 두 건축물의 높이를 모두 고려하도록 규정하고 있는 점에 비추어 볼 때, 이 사안이 적용되는 같은 항 제2호가 목의 “건축물
각 부분 높이”에서 “건축물의 각 부분”은 두 동 이상의 건축물이 서로 마주 보고 있는 경우 각각의 건축물 부분을 가리키는 것으로 보아야 하므로, 건축물 각 부분 높이 모두를 기준으로 하여 이격거리를 산정해야 할 것임.

 

 

 

 

 

 

건축법령 해석(건축관계자 변경 신고, 용도변경 등)

5. 창 넓이가 0.5제곱미터 미만인 창이 마주보고 있는 공동주택 두 동의 이격거리 기준
(「건축법 시행령」 제86조제3항제2호 등 관련)[21-0590, 2021.12.1.]

질의요지

ㅇ 각각 창 넓이가 0.5제곱미터 미만인 창이 있는 벽면이 서로 마주 보고 있는 공동주택 두 동의 경우, 동 사이의 거리 기준을 적용할 때 「건축법 시행령」 제86조 제3항 제2호가 목을 적용해야 하는지, 아니면 같은 호 마목을 적용해야 하는지?

회답

ㅇ 「건축법 시행령」 제86조제3항제2호가목에 따른 건축물 사이의 거리 규정을 적용해야 함.

이유

ㅇ 이 사안과 같이 0.5제곱미터 미만의 창이 마주 보고 있는 건축물의 경우가 같은 호 나목부터 마목까지의 예외 규정에 해당되는지 여부를 살펴보아야 하고, 창문 등이 있는 벽면과 관련해서는 「건축법 시행령」 제86조 제3항 제2호라 목에 따른 채광창이 없는 벽면과 측벽이 마주 보는 경우나 같은 호 마목에 따른 측벽과 측벽이 마주 보는 경우에 해당하는지 여부를 판단해야 할 것인데, 이를 위해서는 같은 호 라목 및 마목에 따른 “측벽”의 의미를 파악할 필요가 있음.

ㅇ 그런데 「건축법 시행령」 제86조제3항제2호라목에서는 채광창이 없는 벽면과 측벽을 구분하여 규정하면서, 채광창이 없는 벽면과 측벽이 마주 보는 경우 건축물 사이의 간격을 8미터 이상으로 규정한 반면, 같은 호 마목에서는 측벽과 측벽이 마주 보는 경우 건축물 사이의 간격을 4미터 이상으로 규정하여 완화된 거리 규정을 적용하고 있고, 같은 목의 괄호 부분에서는 “하나의 측벽에 채광을 위한 창문 등이 설치되어 있지 않은 일정 규모 이하의 발코니를 설치하는 경우”를 측벽에 포함하고 있는 점에 비추어 볼 때,

ㅇ 측벽은 0.5제곱미터 미만의 창을 포함한 창문 등이 없는 벽면을 말한다고 보아야 할 것인바, 이 사안과 같이 0.5제곱미터 미만의 창이 있는 벽면을 측벽으로 볼 수는 없으므로, 이러한 벽면이 서로 마주 보는 경우가 같은 호 라목에 따른 채광창이 없는 벽면과 측벽이 마주 보는 경우 또는 같은 호 마목에 따른 측벽과 측벽이 마주 보는 경우에 해당한다고 할 수 없음.

 

 

 

 

 

 

건축법령 해석(건축허가, 산지전용허가, 개발행위허가취소, 특례, 완화)

6. 너비 20미터 이상의 도로에 접하는 두 대지 사이에 건축이 금지된 공지가 있는 경우 일조 등 확보를 위한 이격거리 기준이 배제되는지 여부
(「건축법 시행령」 제86조제2항제1호 등 관련)[21-0710, 2022.1.27.]

질의요지

ㅇ「건축법 시행령」 제86조제2항제1호 각 목의 어느 하나에 해당하는 구역 안의 대지로서 너비 20미터 이상의 도로에 접하고 있는 두 대지 사이에 건축이 금지된 공지가 있는 경우, 두 대지에 건축하는 건축물에 같은 조 제1항에 따른 거리 기준이 적용되는지?

회답

ㅇ 너비 20미터 이상의 도로에 접하고 있는 두 대지 사이에 건축이 금지된 공지가 있는 경우 두 대지에 건축하는 건축물에 대하여는 「건축법시행령」 제86조 제1항에 따른 거리 기준이 적용되지 않음.

이유

ㅇ 「건축법 시행령」 제86조제2항제1호는 일정 너비 이상의 넓은 도로에 접한 두 대지의 경우에는 도로 방향으로 일조권 확보가 비교적 용이하다는 점을 고려하여, 도로변에 위치하고 있는 건축물의 연속성을 유지하고 이와 더불어 일조권 규제로 인해 건축물이 계단식으로 건축됨에 따라 도시 미관을 해치는 것을 방지하기 위해 일조 등의 확보를 위한 높이 제한 규제를 완화하려는 취지(각주: 법제처 2015. 1. 26. 회신 14-0840 해석례 참조)의 규정인데,

ㅇ 이 사안의 경우에는 건축물을 건축하기 위한 두 대지가 이미 너비 20미터 이상의 도로에 접하고 있어 도로 방향으로의 일조권 확보가 용이한 경우이고, 추가적으로 두 대지 사이에 건축이 금지된 공지가 있는 경우에 해당하므로, 건축물을 건축할 때 인접 대지경계선으로부터 일정거리를 띄어 건축하지 않아도 된다고 보는 것이 같은 규정의 취지에도 부합하는 해석임.

 

 

 

 

 

 

건축법령 해석(사업계획승인, 가설건축물 축조신고, 지방건축위원회 심의 생략, 업무대행건축사

 

7. 「건축법 시행령」 제86조제2항제1호에 따른 “도로”에 포함되는 공공공지, 녹지, 광장의 범위
(「건축법 시행령」 제86조제2항제1호 등 관련)[22-0155, 2022.6.17.]

질의요지

ㅇ 「건축법 시행령」 제86조제2항제1호에 따른 “공공공지, 녹지, 광장”은 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」(이하 “국토계획법”이라 함) 제2조 제7호에 따른 도시ㆍ군계획시설(이하 “도시ㆍ군계획시설”이라 함)인 공공공지, 녹지, 광장으로 한정되는지?

회답

ㅇ 「건축법 시행령」 제86조제2항제1호에 따른 “공공공지, 녹지, 광장”은 도시ㆍ군계획시설인 공공공지, 녹지, 광장으로 한정됨.

이유

ㅇ 도시ㆍ군계획시설은 국토계획법 제43조에 따라 도시ㆍ군관리계획으로 결정된 시설로서, 해당 시설의 설치가 결정된 부지에서는 원칙적으로 그 도시ㆍ군계획시설이 아닌 건축물의 건축이나 공작물의 설치가 금지되고(제64조), 도시ㆍ군계획시설사업에 필요한 토지가 국공유지인 경우 매각 또는 양도가 제한(제97조)되는 등 도시ㆍ군계획시설로 결정된 공공공지, 녹지, 광장에서는 임의적인 개발행위 및 그 처분이 제한되는 반면, 도시ㆍ군계획시설이 아닌 공공공지, 녹지, 광장은 현재 해당 부지에 건축물이 건축되어 있지 않더라도 장래의 사정 변경에 따라 해당부지에 건축물이 건축될 가능성이 도시ㆍ군계획시설인 경우보다 훨씬 크다고 할 것인바,

ㅇ 만약 도시ㆍ군계획시설이 아닌 공공공지, 녹지 및 광장까지 「건축법시행령」 제86조 제2항 제1호에  따른 “공공공지, 녹지, 광장”에 포함된다고 보아 해당 시설에 접한 대지의 건축물의 높이 제한 기준의 적용을 배제하게 되면, 예외 사유의 범위가 과도하게 확장될 수 있고, 주거생활의 일조ㆍ채광ㆍ통풍 등의 확보를 목적으로 하는 「건축법 시행령」 제86조 제1항의 입법 취지에 반하는 결과를 초래하게 됨.

 

 

 

건축법령 해석(건축할 대지의 권원확보, 지상권, 대지 압류, 근저당, 소유권 확보)

 

8. 일조 등 확보를 위한 이격 거리 기준이 배제되는 요건
(「건축법 시행령」 제86조제2항 등 관련)[22-0088, 2022.4.20.]

질의요지

ㅇ 「건축법 시행령」 제86조제2항제1호에서는 같은 호 각 목의 어느 하나에 해당하는 구역 안의 대지 상호 간에 건축하는 건축물로서 해당 대지가 너비 20미터 이상의 도로에 접한 경우에는 같은 조 제1항에 따른 일조(日照) 등 확보를 위한 인접 대지경계선으로부터의 이격 거리 제한을 적용하지 않는다고 규정하고 있는바,

「건축법 시행령」 제86조제2항제1호 각 목의 어느 하나에 해당하지 않는 구역 안의 대지 상호 간에 건축물을 건축하는 경우로서 해당 대지가 너비 20미터 이상의 도로에 접한 경우 같은 조 제1항을 적용하지 않을 수 있는지?

회답

ㅇ 「건축법 시행령」 제86조제1항을 적용해야 함.

이유

ㅇ 법령의 문언 자체가 비교적 명확한 개념으로 구성되어 있다면 원칙적으로 더 이상 다른 해석방법은 활용할 필요가 없거나 제한될 수밖에 없다고 할 것인데, 「건축법」 제61조 제1항 및 같은 법 시행령 제86조 제1항에서는 전용주거지역과 일반주거지역 안에서 건축물을 건축하는 경우 일조 등의 확보를 위해 건축물의 각 부분을 정북방향으로의 인접 대지경계선으로부터 일정 거리 이상을 띄어 건축해야 한다고 규정하고 있고,

ㅇ 같은 법 시행령 제86조 제2항 제1호에서는 “다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 구역 안의 대지 상호 간에 건축하는 건축물로서” 해당 대지가 너비 20미터 이상의 도로에 접한 경우에 같은 조 제1항을 적용하지 않는다고 규정하고 있는바, 인접 대지경계선으로부터의 이격 거리 제한을 적용받지 않기 위해서는 해당 대지가 같은 조 제2항 제1호 각 목의 어느 하나에 해당하는 구역 안에 있어야 함이 문언상 명백함.