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입주예정자를 대신하여 민간전문가로 구성된 「공동주택 품질점검단」이 현장을 직접 확인, 점검함으로써 입주 후 하자분쟁 사전예방 및 주택품질 향상을 위해 공동주택 품질점검단을 운영하고 있습니다.
ㅁ 경기도 공동주택 품질점검단 법령근거
ㅇ 주택법
주택법 주택법 | 주택법 시행령 | 주택법 시행규칙 |
제48조의3 (품질점검단의 설치 및 운영 등) ① 시ㆍ도지사는 제48조의2에 따른 사전방문을 실시하고 제49조제1항에 따른 사용검사를 신청하기 전에 공동주택의 품질을 점검하여 사업계획의 내용에 적합한 공동주택이 건설되도록 할 목적으로 주택 관련 분야 등의 전문가로 구성된 공동주택 품질점검단(이하 “품질점검단”이라 한다)을 설치ㆍ운영할 수 있다. 이 경우 시ㆍ도지사는 품질점검단의 설치ㆍ운영에 관한 사항을 조례로 정하는 바에 따라 대도시 시장에게 위임할 수 있다. ② 품질점검단은 대통령령으로 정하는 규모 및 범위 등에 해당하는 공동주택의 건축ㆍ구조ㆍ안전ㆍ품질관리 등에 대한 시공품질을 대통령령으로 정하는 바에 따라 점검하여 그 결과를 시ㆍ도지사(제1항 후단의 경우에는 대도시 시장을 말한다)와 사용검사권자에게 제출하여야 한다. ③ 사업주체는 제2항에 따른 품질점검단의 점검에 협조하여야 하며 이에 따르지 아니하거나 기피 또는 방해해서는 아니 된다. ④ 사용검사권자는 품질점검단의 시공품질 점검을 위하여 필요한 경우에는 사업주체, 감리자 등 관계자에게 공동주택의 공사현황 등 국토교통부령으로 정하는 서류 및 관련 자료의 제출을 요청할 수 있다. 이 경우 자료제출을 요청받은 자는 정당한 사유가 없으면 이에 따라야 한다. ⑤ 사용검사권자는 제2항에 따라 제출받은 점검결과를 제49조제1항에 따른 사용검사가 있은 날부터 2년 이상 보관하여야 하며, 입주자(입주예정자를 포함한다)가 관련 자료의 공개를 요구하는 경우에는 이를 공개하여야 한다. ⑥ 사용검사권자는 대통령령으로 정하는 바에 따라 제2항에 따른 품질점검단의 점검결과에 대한 사업주체의 의견을 청취한 후 하자가 있다고 판단하는 경우 보수ㆍ보강 등 필요한 조치를 명하여야 한다. 이 경우 대통령령으로 정하는 중대한 하자는 대통령령으로 정하는 특별한 사유가 없으면 사용검사를 받기 전까지 조치하도록 명하여야 한다. ⑦ 제6항에 따라 보수ㆍ보강 등의 조치명령을 받은 사업주체는 대통령령으로 정하는 바에 따라 조치를 하고, 그 결과를 사용검사권자에게 보고하여야 한다. 다만, 조치명령에 이의가 있는 사업주체는 사용검사권자에게 이의신청을 할 수 있다. ⑧ 사용검사권자는 공동주택의 시공품질 관리를 위하여 제48조의2에 따라 사업주체에게 통보받은 사전방문 후 조치결과, 제6항 및 제7항에 따른 조치명령, 조치결과, 이의신청 등에 관한 사항을 대통령령으로 정하는 정보시스템에 등록하여야 한다. ⑨ 제1항부터 제8항까지에서 규정한 사항 외에 품질점검단의 구성 및 운영, 이의신청 절차 및 이의신청에 따른 조치 등에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다. |
제53조의5 (품질점검단의 점검대상 및 점검방법 등) ① 법 제48조의3제2항에서 “대통령령으로 정하는 규모 및 범위 등에 해당하는 공동주택”이란 법 제2조제10호다목 및 라목에 해당하는 사업주체가 건설하는 300세대 이상인 공동주택을 말한다. 다만, 시ㆍ도지사가 필요하다고 인정하는 경우에는 조례로 정하는 바에 따라 300세대 미만인 공동주택으로 정할 수 있다. ② 품질점검단은 법 제48조의3제2항에 따라 공동주택 관련 법령, 입주자모집공고, 설계도서 및 마감자재 목록표 등 관련 자료를 토대로 다음 각 호의 사항을 점검해야 한다.
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제20조의4 (품질점검단의 점검절차 등) ① 제20조의2제2항에 따라 사업주체로부터 사전방문계획을 제출받은 사용검사권자는 해당 공동주택이 영 제53조의5제1항에 해당하는 경우 지체 없이 시ㆍ도지사(법 제48조의3제1항 후단에 따라 권한을 위임받은 경우에는 대도시 시장을 말한다. 이하 이 조에서 같다)에게 같은 항 전단에 따른 공동주택 품질점검단(이하 “품질점검단”이라 한다)의 점검을 요청해야 한다. ② 제1항에 따라 품질점검을 요청받은 시ㆍ도지사는 사전방문기간 종료일부터 10일 이내에 품질점검단이 영 제53조의5제2항에 따라 해당 공동주택의 품질을 점검하도록 해야 한다. ③ 시ㆍ도지사는 품질점검단의 점검 시작일 7일 전까지 사용검사권자 및 사업주체에게 점검일시, 점검내용 및 품질점검단 구성 등이 포함된 점검계획을 통보해야 한다. ④ 제3항에 따라 점검계획을 통보받은 사용검사권자는 영 제53조의5제2항제2호에 따른 세대의 전유부분 점검을 위하여 3세대 이상을 선정하여 품질점검단에 통보해야 한다. 이 경우 구체적인 점검 세대수 및 세대 선정기준은 공동주택의 규모 등 단지 여건에 따라 시ㆍ도(법 제48조의3제1항 후단에 따라 대도시 시장이 권한을 위임받은 경우에는 대도시를 말한다)의 조례로 정한다. ⑤ 품질점검단은 품질점검을 실시한 후 점검 종료일부터 5일 이내에 점검결과를 시ㆍ도지사와 사용검사권자에게 제출해야 한다. |
ㅁ (대상) 공동주택(30세대 이상), 도시형생활주택(50세대 이상), 주상복합건축물 (100세대 이상), 리모델링(30세대 증가), 주거용 오피스텔(500실 이상)
주택법 시행령 | 경기도 공동주택 품질점검단 설치 및 운영 조례 |
제53조의5(품질점검단의 점검대상 및 점검방법 등) ① 법 제48조의3제2항에서 “대통령령으로 정하는 규모 및 범위 등에 해당하는 공동주택”이란 법 제2조제10호다목 및 라목에 해당하는 사업주체가 건설하는 300세대 이상인 공동주택을 말한다. 다만, 시ㆍ도지사가 필요하다고 인정하는 경우에는 조례로 정하는 바에 따라 300세대 미만인 공동주택으로 정할 수 있다. |
제5조(점검대상) ① 점검단의 점검대상은 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우로 한다. 다만, 시장ㆍ군수가 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 건축물에 대하여 품질점검을 실시하는 경우에는 그러하지 아니하다.
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ㅁ (방법) 품질점검단(민간전문가)이 현장방문 점검
※ 건축, 건설안전, 조경, 전기/통신, 기계, 소방 등 10개 분야 전문가(Pool 구성․운영)
<<경기도 공동주택 품질점검단 설치 및 운영 조례>>
제3조(구성)
① 점검단은 200명 이내의 품질점검 위원(이하 “위원”이라 한다)으로 구성하되, 현장 품질점검을 위하여 점검반을 구성ㆍ운영할 수 있다.
② 점검반은 제5조제1항에 따른 공동주택 등의 품질을 점검하기 위하여 위원 중에서 분야별 전문가 15명 이내로 구성한다. 다만, 점검반은 해당 공동주택의 규모 등에 따라 그 수를 증감할 수 있다.
③ 위원은 「주택법 시행령」(이하 “영”이라 한다) 제53조의 4 제1항 각 호에 해당하는 공무원 및 전문가 중에서 관계 기관의 추천을 받아 도지사가 임명하거나 위촉한다.
④ 도지사는 공동주택 품질점검 업무 전담부서를 설치·운영하여 점검반의 사무를 처리하도록 한다.
제4조(기능) 점검단의 기능은 다음 각 호와 같다.
1. 공동주택의 건축, 구조, 조경, 안전, 실내 내장·가전, 난방·방재 등의 시공상태 자문
2. 공동주택 주요결함과 하자 발생원인의 시정(是正) 자문
3. 공동주택 품질관리를 위한 법·제도적 개선 권고
4. 그 밖의 공동주택의 품질관리에 필요한 사항 자문
ㅁ (점검시기) 총 4차례 실시
(1차) 골조공사 중 | (공정률) 25% 내외 | 도 |
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(2차) 골조완료 | (공정률) 50~65% | 시군구 |
▼ | ||
(3차) 사용검사 전 | (공정률) 95~99% 입주자 사전방문 후 | 도 |
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(4차) 사후점검 | 사용검사(준공) 후 3개월 이내 | 시군구 |
ㅇ 골조공사 중 (1차) : 공정률 20~30% 시 (도 실시)
- 바닥ㆍ벽체 철근 배근상태 및 콘크리트 시공상태·품질관리, 설비 배치 고려사항 등 공사 초기 문제점 점검
ㅇ 골조완료 (2차) : 공정률 50~65% 시 (시군구 실시)
- 단지 내 Mock-up세대, 아파트 및 부대시설 점검(옥상, 세대 내, 지하주차장, 외부 순으로 분야별 점검)
ㅇ 사용검사 전 (3차) : 공정률 95~99% 시 (도 실시)
- 입주예정자 사전방문 후 샘플세대(사용검사권자 지정)와 아파트 및 부대시설 점검(옥상, 세대 내, 지하주차장, 외부 순으로 분야별 점검)
ㅇ 사후점검 (4차) : 사용검사 후 3개월 이내 (시군구 실시)
- 사전방문 및 품질점검 지적사항 조치결과, 입주초기 하자 확인
<<경기도 공동주택 품질점검단 설치 및 운영 조례>>
제6조(점검시기) ① 도지사는 제5조 제1항 각 호의 공동주택 등이 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우 품질점검을 실시할 수 있다.
1. ‘골조공사 중’(공정률 25% 내외) 시기
2. ‘사용검사 전’(공정률 95 ~ 99%) 시기
ㅁ 사전방문 및 품질점검 결과 하자보수 조치기한
ㅇ 중대한 하자 : 사용검사를 받기 전
<<주택법 시행령>>
제53조의2(사전방문 결과에 대한 조치 등)
④ 법 제48조의2제3항 후단에서 “대통령령으로 정하는 중대한 하자”란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 하자로서 사용검사권자가 중대한 하자라고 인정하는 하자를 말한다.
1. 내력구조부 하자: 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 결함이 있는 경우로서 공동주택의 구조안전상 심각한 위험을 초래하거나 초래할 우려가 있는 정도의 결함이 있는 경우
가. 철근콘크리트 균열
나. 「건축법」 제2조 제1항 제7호의 주요 구조부의 철근 노출
2. 시설공사별 하자: 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 결함이 있는 경우로서 입주예정자가 공동주택에서 생활하는 데 안전상ㆍ기능상 심각한 지장을 초래하거나 초래할 우려가 있는 정도의 결함이 있는 경우
가. 토목 구조물 등의 균열
나. 옹벽ㆍ차도ㆍ보도 등의 침하(沈下)
다. 누수, 누전, 가스 누출
라. 가스배관 등의 부식, 배관류의 동파
마. 다음의 어느 하나에 해당하는 기구ㆍ설비 등의 기능이나 작동 불량 또는 파손
1) 급수ㆍ급탕ㆍ배수ㆍ위생ㆍ소방ㆍ난방ㆍ가스 설비 및 전기ㆍ조명 기구
2) 발코니 등의 안전 난간 및 승강기
ㅇ 그밖의 하자 : 전유(입주예정자 인도 전), 공유(사용검사를 받기 전)
※ 사용검사를 받기 전까지 보수공사 등의 조치를 완료하기 어렵다고 사용검사권자가 인정한 경우 입주예정자와 협의(공용 부분은 입주예정자 3분의 2 이상 동의)하여 정하는 날
<<주택법 시행령>>
제53조의6(품질점검단의 점검결과에 대한 조치 등)
① 사용검사권자는 품질점검단으로부터 점검결과를 제출받은 때에는 법 제48조의 3 제6항 전단에 따라 의견을 청취하기 위하여 사업주체에게 그 내용을 즉시 통보해야 한다.
② 사업주체는 제1항에 따라 통보받은 점검결과에 대하여 이견(異見)이 있는 경우 통보받은 날부터 5일 이내에 관련 자료를 첨부하여 사용검사권자에게 의견을 제출할 수 있다.
③ 사용검사권자는 품질점검단 점검결과 및 제2항에 따라 제출받은 의견을 검토한 결과 하자에 해당한다고 판단하는 때에는 법 제48조의 3 제6항에 따라 제2항에 따른 의견 제출일부터 5일 이내에 보수ㆍ보강 등의 조치를 명해야 한다.
④ 법 제48조의3제6항 후단에서 “대통령령으로 정하는 중대한 하자”란 제53조의 2 제4항에 해당하는 하자를 말한다.
⑤ 법 제48조의3제6항 후단에서 “대통령령으로 정하는 특별한 사유”란 제53조의 2 제5항에서 정하는 사유를 말한다.
⑥ 사업주체는 법 제48조의3제7항 본문에 따라 제3항에 따른 사용검사권자의 조치명령에 대하여 제53조의 2 제2항 각 호의 구분에 따른 시기까지 조치를 완료해야 한다.
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