수도권 분양가상한제 적용주택 실거주의무 개시시점 3년 유예

최근 실거주의무 제도가 개정되어 바뀐 법률 내용을 꼭 확인해서 위반에 따른 벌칙이 부과되거나 해당 주택의 강제 매입절차가 진행되지 않도록 주의하시기 바랍니다.

수도권 분양가상한제 주택 실거주의무 유예

 

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1. 거주의무의 개요

ㅁ (거주의무) 수도권 분상제 적용주택에 투기수요 차단을 위해 거주의무 개시일부터 2~5년을 해당 주택에 거주토록 의무 부여(’ 21.2. 도입)

해당주택			거주의무기간
수도권 분상제 주택 (’21.2 시행)	공공택지 (모든 지역)	분양가격이 인근 시세 80% 미만	5년
		분양가격이 인근 시세 80~100%	3 년
	민간택지 (분상제 적용지역)	분양가격이 인근 시세 80% 미만	3 년
		분양가격이 인근 시세 80~100%	2 년
토지임대부 분양주택			5 년

 

ㅁ (거주 인정 예외사유) 거주의무기간 중 예외사유(해외체류, 근무 등)에 해당되어 LH의 확인을 받은 경우 해당 기간은 거주한 것으로 인정

ㅁ (벌칙 등) 거주의무 위반 시 LH등에서 강제매입하고 아래와 같이 과태료, 징역 또는 벌금이 병행 처분될 수 있음

ㅇ 의무기간 내 양도하려는 경우 LH에 매입요청을 해야하며, 매입요청을 하지 않을 경우 과태료 부과(300만 원)

• 매입가격: 사업주체에 납부한 입주금(취득세 등 제외) + 1년 만기정기예금 평균이자율 적용 이자

ㅇ 실태조사 관련, 서류 등의 제출을 거부하거나 해당 주택의 출입·조사 또는 질문을 방해하거나 기피한 경우 과태료 부과(300만 원)

ㅇ 거주의무를 이행하지 아니하고 해당 주택을 양도한 경우 3년 이하의 징역 또는 3천만 원 이하의 벌금

ㅇ 의무기간 동안 실거주하지 않고 거주한 것으로 속인 경우 징역(1년 이하) 또는 벌금(1천만 원 이하)

 

 

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2. 거주의무의 적용대상

ㅁ ’ 21.2월 이후 입주자모집 승인을 신청하여 실거주의무를 적용받는 단지는 총 77개 단지, 5.0만 호(‘24.1월 말 기준)

ㅇ 지역별로는 경기가 67%로 가장 많고, 인천(17%), 서울(16%) 순

ㅇ 유형별로는 민간택지(14%)에 비해 공공택지가 약 7배(86%) 수준 많음

ㅇ 실거주의무 적용을 받는 주택 중 입주한 곳은 11개 단지 6,544호

 

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3. 거주의무 주택의 관리(일부 신설)

ㅁ (주택의 공급 승인 통보) 지자체는 분양가상한제 적용주택으로 공급 승인되는 민영주택의 거주의무 부과 내역을 LH에 통보하여야 함

ㅁ (거주의무 위반 점검) LH(공공주택사업자)는 최초 입주, 거주의무기간 도래 등의 시기에 거주의무 위반 여부를 점검할 수 있으며

ㅇ 점검결과로 실태조사가 필요하다고 판단되는 경우 지자체에 거주실태를 조사 요청할 수 있음

ㅁ (거주실태 조사) 거주의무자(재공급받은 자 포함)의 실제 거주 여부를 확인하기 위하여 필요한 서류 등의 제출을 요구할 수 있으며

ㅇ 해당 주택에 출입하여 조사, 관계인에게 필요한 질문을 할 수 있음

ㅇ 서류 등의 제출을 요구받거나 해당 주택의 출입·조사 또는 필요한 질문을 받은 거주의무자등은 특별한 사유가 없으면 이에 따라야 함

 

 

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<<거주실태 조사 절차 예시>>

조사계획 수립 및 보고

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주민등록정보 사전 전수조사

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거주의무 위반 의심자 심화조사 대상 선정

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세대 방문 등 심화조사 실시

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후속 조치 및 조사결과 보고

 

ㅁ (정보 등 사용·제공 제한) 실태조사를 통해 얻은 정보와 자료를 이 법에서 정한 목적 외의 다른 용도로 사용하여서는 안되며

ㅇ 다른 사람 또는 기관에 제공하거나 누설하여서도 안됨

⇒ 법(제57조의 3 제4항)을 위반하여 정보 또는 자료를 사용ㆍ제공 또는 누설한 사람은 5년 이하의 징역 또는 5천만 원 이하의 벌금에 처함

 

 

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4. 거주 인정 부득이한 사유

ㅁ (근거) 실거주의무 이행이 어려운 예외사유(영 제60조의 2 제2항) 경우 해당 기간 동안 실거주한 것으로 인정(법 제57조의 2 제1항)

ㅁ (예외사유 인정) LH(공공주택사업자)는 거주 인정 부득이한 사유를 인정하는 경우 해당 기간 종료일의 익일에 입주하여야 함을 안내

<< 거주의무 예외사유(영 제60조의 2 제2항) >>

1. 최초 입주가능일부터 90일까지는 입주 준비기간으로 인정
2. 근무ㆍ생업ㆍ취학ㆍ질병치료를 위해 해외 체류 또는 세대원 전원이 다른 주택건설지역에 거주
    (다만, 수도권 이전 제외)
3. 특별공급받은 군인으로서 해당 주택건설지역이 아닌 지역으로 인사발령
4. 혼인 또는 이혼으로 본인은 해당 주택에서 퇴거하나 직계 존‧비속, 배우자 또는 형제자매가
    남은 거주의무기간을 승계하는 경우
5. 직계비속이 학생으로서 입주가능일 현재 학기가 끝나지 않은 경우(90일 한정)
6. 상속 주택으로 세대원 전원이 이전하는 경우
7. 주택의 경‧공매가 시행되는 경우
8. 가정어린이집으로 인가받은 경우

 

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<< 거주의무 예외사유 개정안(영 제60조의 2 제2항) >>

1. (개정) 다음에 해당하는 기간을 입주 준비기간으로 인정
    가. 토지임대부 분양주택: 최초 입주가능일부터 90일까지
    나. 그 외의 주택: 거주의무 개시시점 유예 후 입주일부터 역산으로 90일까지
2~ 3. (현행과 같음)
7. (개정) 금융기관 등의 채무를 이행하지 못하여 경‧공매가 시행되거나 실직ㆍ파산 또는 신용불량으로
    경제적 어려움이 발생한 경우. 이 경우는 거주의무를 이행 완료한 것으로 간주함
8. (현행과 같음)
9. (신설) 공익사업 시행으로 주거용 건축물을 제공한 자가 사업시행자로부터 이주대책용 주택을 공급받아
    세대원 전원이 이주하는 경우

 

 

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5. 거주의무 개시시점

ㅁ (기 사용검사 주택) 개정법률 공포·시행일(‘24.3.19. 예상) 이전 사용검사받은 주택의 거주의무자의 거주의무 개시일은 최초 입주가능일

ㅇ 이 경우 기존 규정에 따라 최초 입주가능일부터 거주의무기간을 연속하여 거주 가능하며

ㅇ 다만, 개정법률 부칙에 따라 시행 이후 3년 이내 1회 한정으로 타 주택에서 거주 후 해당 주택에서 입주하여 잔여 의무기간 계속 거주 가능(법 부칙 제3조)

• 이 경우 거주의무자는 스스로 소유권에 관한 등기에 거주의무 관련 부기등기를 하여야 함

       ※ 부기등기 내용

          “이 주택은 「주택법」 제57조의 2 제1항에 따른 거주의무기간을 거주한 후 같은 조 제6항에 따라

           부기등기를 말소하여야 양도할 수 있음”

 

ㅁ (신규 사용검사 주택) 시행일 이후 사용검사받은 주택의 거주의무 개시일은 거주의무자가 최초 입주가능일부터 3년 이내에서 정하고

ㅇ 해당 거주의무 개시일부터 90일 이내(입주 준비기간) 해당 주택에 입주하여 계속 거주하여야 함(개정안 영 제60조의 2 제2항 제1호)

 

ㅁ (기간 산정) “시행일 이후 3년 이내”, “최초 입주가능일부터 3년 이내”에 대한 기간 산정은 초일은 산입 하지 아니하며, 최후의 월 또는 연에서 그 기산일에 해당하는 날의 전일을 만료일로 계산함

ㅇ 또한, 입주 준비기간*은 실제 입주일을 기준으로 역으로 계산하여 90일 이내 기간으로 계산함

• 거주의무 개시시점 3년 이내 유예, 3년 이내 1회 한정으로 타 주택에서 거주 후 해당 주택에 입주하는 경우

 

 

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6. 거주의무 부기등기

ㅁ (부기등기 의무자) 사업주체는 거주의무가 부여된 주택에 대하여 사용검사를 받은 경우 거주의무 부기등기하여야 함(법 제57조의 2 제5항)

ㅇ 해당 부기등기는 소유권보존등기와 동시에 하여야 하며 소유권에 관한 등기에 하여야 함

ㅇ 시행일 이전 사용검사받아 거주의무가 개시되었으나 시행일 이후 3년 이내 1회 한정으로 타 주택으로 거주 이전하는 경우는 거주의무자가 부기등기하여야 함

 

ㅁ (부기등기 내용) 개정 법률 적용, 거주의무 개시시점 등에 따라 3가지 유형

구분	부기등기 내용
시행일 이전 사용검사 (1·2유형)	(1유형) 최초 입주가능일부터 계속 거주하는 경우 “이 주택은 「주택법」 제57조의2제1항에 따른 거주의무자가 거주의무기간 동안 계속하여 거주해야 하며, 이를 위반할 경우 한국토지주택공사가 해당 주택을 매입함”(영 제60조의2제7항) (2유형) 3년 이내 1회 한정으로 타 주택에서 거주 후 재입주하는 경우 “이 주택은 「주택법」 제57조의2제1항에 따른 거주의무기간을 거주한 후 같은 조 제6항에 따라 부기등기를 말소하여야 양도할 수 있음”(개정법률 부칙 제3조)
시행일 이후 사용검사 (3유형)	“이 주택은 「주택법」 제57조의2제1항에 따른 거주의무자가 거주의무자(같은 조 제7항에 따라 주택을 공급받은 사람을 포함한다)가 거주의무를 이행한 후 같은 조 제6항에 따라 부기등기를 말소하여야 양도(매매 또는 증여나 그 밖에 권리 변동을 수반하는 모든 행위를 포함하되, 상속의 경우는 제외한다)할 수 있으며, 이를 위반할 경우 한국토지주택공사(사업주체가 「공공주택 특별법」 제4조의 공공주택사업자인 경우에는 공공주택사업자를 말한다)가 해당 주택을 매입함”(개정안 영 제60조의2제7항)

ㅁ (부기등기 말소) 거주의무자가 거주의무 이행 후 지자체에 “거주사실 확인서”를 발급받아 등기법원에 부기등기 말소 신청을 하여야 함

ㅇ 이 절차는 부기등기 3가지 유형과 무관하며 동일하게 진행되어야 함

 

 

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7. 거주사실 확인

ㅁ (절차) 거주의무자가 “총 거주기간, 거주의무 개시일, 거주기간 등” 거주사실 확인 신청서를 작성하여 지자체에 확인 신청

ㅇ 지자체는 확인 신청서 접수일부터 7일 이내에 거주사실을 확인하여 거주의무자에게 거주사실 확인서를 발급

• 다만, 거주사실 확인을 위해 7일 이상 소요되는 경우 20일 이내 1회에 한해 거주의무자에게 통보하고 연장 가능

ㅁ (확인방법) 거주사실 확인 신청서를 기반으로 주민등록표·임대차 계약서·공과금 납부내역 등 자료조사, 관리사무소 및 거주의무자 청문 등 실시를 통해 사실 확인

ㅇ 거주의무자가 거주 인정 부득이한 예외사유 인정서를 제출하는 경우 LH(공공주택사업자)에게 사실 여부 확인

 

ㅁ (거주기간 산정) 주택법령에서 정하는 기준에 따라 거주기간을 산정, 주택법령에서 정하는 바가 없으면 민법 제155조부터 제160조에 따름

• (개정안) 영 제60조의 2 제2항 제1호, 규칙 제23조의 3 제3항

ㅇ (입주 준비기간) 거주 인정 부득이한 예외사유에 해당되어 다른 주택에 거주한 후 해당 주택에 입주하는 경우 적용 제외되며

• 해당 주택에 최초 입주(개정법률 부칙 제3조에 따른 재입주 포함) 하기 위해 필요한 경우 90일 이내(초일 불산입)에서 인정
• 최초 입주가능일부터 3년이 되는 날*부터 90일 이내에서 인정
• 최초 입주가능일부터 3년이 되기 전에 입주하는 경우 실제 입주일부터 역으로 계산하여 90일 이내 인정
• 임대차기간의 종료일의 익일부터 입주 준비기간에 포함 가능

ㅇ (거주기간 산입 기준) 거주의무자가 해당 주택에 잠시라도 거주하였으면 거주기간에 산입 원칙

• 거주의무자가 해당 주택에 입주한 날은 거주한 것으로 인정
• 거주의무자가 해당 주택에서 다른 주택으로 이주한 날은 거주한 것으로 인정
• 거주의무자의 연속되지 않은 거주기간을 합산하는 경우 거주기간별로 기간을 산정한 후 합산. 이 경우 각 기간별 잔여 일수를 합산한 일수 중 매 30일을 1개월로 산정

 

 

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8. 거주의무 위반 벌칙 등

ㅁ 거주의무자가 거주의무를 이행하지 아니하고 해당 주택을 양도하거나 거주의무 이행해야 하는 기간이 경과한 경우 LH(공공주택사업자)가 매입비용으로 강제 매수함(법 제57조의 2 제3항)

※ 매입비용 : 거주의무자가 납부한 입주금과 그 입주금에 「은행법」에 따른 은행의 1년 만기 정기예금의 평균이자율을 적용한 이자를 합산한 금액

 

ㅇ 거주의무자가 거주의무를 이행하지 아니하고 양도하려는 경우 한국토지주택공사에 매입비용으로 매입요청을 하여야 함

 

ㅁ 거주의무자가 거주의무를 이행하지 않고 해당 주택을 양도하고 LH에 매입요청*을 하지 않을 경우 300만 원 이하 과태료 부과

 

ㅁ 거주의무를 이행하지 아니하고 해당 주택을 양도한 경우 3년 이하의 징역 또는 3천만 원 이하의 벌금에 처함

 

ㅁ 실태조사 관련 서류 등의 제출을 거부, 해당 주택의 출입·조사 또는 질문을 방해하거나 기피한 경우 300만 원 이하 과태료 부과

ㅇ 의무기간 동안 실거주하지 않고 거주한 것으로 속인 경우 징역(1년 이하) 또는 벌금(1천만 원 이하)에 처함