Q&A(수도권 분양가상한제 적용주택 실거주의무)

분양가 상한제 실거주의무 질의 응답

ㅁ 거주의무자는 누구를 의미하는지?

ㅇ 「주택법」 제2조 제27호가 목에서 같은 법 제57조의 2에 따른 입주자는 주택을 공급받은 자(당첨자)로 정의되어 거주의무자는 당첨자만 해당이 되고 이외 세대원은 거주의무자가 아님.

 

 

 

 

 

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ㅁ 최초 입주가능일이란?

ㅇ 사업주체가 공고한 입주지정기간의 첫째 날을 의미함.

 

ㅁ 거주의무기간의 종료일은 어떻게 계산하는지?

ㅇ 최초 입주가능일로부터 거주의무기간 동안 연속 거주하는 경우, 입주준비기간 등 거주하지 못하는 부득이한 사유로 인정받은 기간은 거주로 인정되므로 해당 단지의 거주의무기간의 종료일은 모두 동일

 

ㅇ 예를 들어, 거주의무기간이 3년이고, 최초 입주가능일이 2023.12.23. 이면 거주의무기간의 종료일은 2026.12.22.

     ※ 기간산정은 초일은 산입하지 않으며 최후의 월 또는 연에서 그 기산일에 해당하는 날의 전일로 만료

 

 

 

 

 

 

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ㅁ 입주 준비기간을 줄 수 있는지?

ㅇ 「주택법 시행령」 제60조의2제2항제1호에 따라 연속 거주의 경우 입주 준비기간은 최초 입주가능일로부터 90일이며,

 

ㅇ 거주의무 개시시점을 유예한 경우 유예 만료일로부터 90일의 입주 준비기간을 부여할 예정이며

 

ㅇ 개정법률 부칙 제3조에 따라 해당 주택에 3년 이내 1회 한정으로 거주하지 아니한 후 재입주하는 경우에도 입주 준비기간 부여됨

     ※ 재입주 : 해당 주택에서 다른 주택으로 이주한 날부터 3년이 되는 날을 기산일로 90일 이내(입주 준비기간)에 입주하여야 함

 

ㅁ 거주의무 이행하지 않더라도 전매제한 기간이 경과하면 전매행위가 가능한지?

ㅇ 거주의무가 부여된 주택에 대해서는 거주의무를 이행하지 않으면 전매제한 기간이 경과하였더라도 양도가 허용되지 않으며,

ㅇ 개정법률에서 이를 명확화하고, 위반하는 경우 3년 이하의 징역 또는 3천만 이하의 벌금에 처하는 벌칙이 규정되었음

     ※ 전매행위는 거주의무를 이행한 후 지자체에서 발급하는 거주사실 확인서를 발급받아 부기등기 말소 후 가능

 

 

 

 

 

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ㅁ 거주의무 예외 인정기관은 어디인지?

ㅇ 민영주택의 경우 한국토지주택공사에서 거주의무 예외사유 해당 여부를 검토하여 인정 여부를 결정하며

     ※ 한국토지주택공사는 서울, 인천, 경기남부, 경기북부 지역본부에서 업무 수행 중

 

ㅇ 공공분양주택의 경우 해당 공공주택사업자 거주의무 예외사유 인정을 결정

 

ㅁ 거주의무 유에 시행시기는?

ㅇ 「주택법」 개정안이 공포 시행되는 날(2024. 3. 19. 예정)부터 가능하며, 부기등기 등 일부 사항은 하위법령 개정 필요에 따라 2024. 6. 20.부터 시행 예정

 

 

 

 

 

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ㅁ 거주의무 유에 적용범위 및 적용 방법은?

ㅇ 주택법 제57조의2에 따라 거주의무가 부여되었거나 앞으로 부여되는 모든 주택에 적용되며

 

ㅇ 거주의무자는 선택하여 거주의무를 최초 입주가능일부터 입주하여 이행하거나, 입주시점 유예 후 입주하여 거주의무 이행 가능하며

•  (입주 전) 최초입주가능일(입주지정기간의 첫째 날)로부터 최대 3년까지 유예(1회에 한함)가 가능

예) ‘24. 4. 2일 최초 입주가능일인 경우 ’ 27. 4. 1. 까지 입주 유예 가능하고, ‘27. 4. 1.부터 90일 이내(초일 불산입)에 입주하여야 함.
※ 입주를 유예하는 것으로 입주를 하면 계속 거주하여야 함.

 

• (입주 중) 거주의무자는 스스로 부기등기한 후 1회에 한해 최대 3년까지 해당 주택에 거주하지 아니한 후 재입주할 수 있음

예) ‘23. 4. 2일 최초 입주가능일인 경우 ’ 24. 4. 1. 까지 거주하고 ‘24. 4. 2.부터 ’ 27. 4. 1. 까지 다른 주택에 거주하고 ‘27. 4. 1.부터 90일 이내에 입주하여야 하며, 남은 거주의무 기간을 연속하여 이행하여야 함.

 

 

 

 

 

 

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ㅁ 거주의무자 현황 및 거주의무 예외 인정을 받은 자 현황을 어떻게 관리해야 하는지?

ㅇ 소관 지자체는 사업주체로부터 최종 당첨자 현황(계약자)을 제출받아 거주의무자를 관리하여야 하며,

• 주택법 제57조의 3에 근거하여 청약홈(부동산원)에도 요청 가능. 다만, 분양이 되지 않아 임의분양하는 경우 당첨자 현황이 다를 수 있음. 예정

ㅇ 또한, 한국토지주택공사로부터 거주의무 예외 현황자료를 협조받아 관리하여야 함.

• 민영주택의 경우 한국토지주택공사에 거주의무 예외 인정 시 해당 지자체 통보하도록 협조 요청 

 

 

 

 

 

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ㅁ 거주의무 주택 거주사실 확인 방법은?

① 주민등록 전입여부 및 해당 단지 임대차 계약 현황 등 서류조사

• 전입하지 않은 자, 거주하지 않은 자로 의심되는 경우 다음 단계

② 거주의무 위반 의심자 소명 요청

예시(실거주 요청 입증 자료) : 해당 주택에 거주한 사실을 입증할 수 있는 모든 자료 가능(입주관리카드, 4대 보험 관련, 휴대폰 위치 추적 기록, TV, 통신기기 납부자의 등록주소, 대중교통 이용명세서, 해당 주택 인근 상가 신용카드 사용 명세서 등)
※ 거주의무는 주민등록전입을 의무화한 것이 아니라 실제 거주를 의무화한 것으로 실제 거주한 것으로 소명되면 거주의무 위반이 아님

③ 재소명 요청(보완 포함) 및 추가조사 후 거주의무 위반자 최종 확정하고

 

④ LH(매입요청)에 명단 통보, 과태료 처분 또는 고발 등 조치