실거주의무 제도 적용주택 중개업무 유의사항

최근 실거주의무 제도가 개정됨에 따라 바뀐 법률 내용을 안내해 드립니다.

실거주의무 적용주택 중개업무

ㅁ 실거주의무 적용주택이란?

ㅇ 실거주의 무은 적용주택으로는 1) 수도권에서 건설·공급하는 분양가 상한제 주택과 2) 토지임대부 분양주택이 있음.

ㅇ 수도권 분양가상한제 주택은 사업주체가 다음 각 호에 지역에서 공급하는 공동주택을 말함.

1. 수도권 공공택지
2. 수도권 민간택지 중 국토부장관이 지정하는 지역

 

 

 

 

 

수도권 분양가상한제 적용주택 실거주의무 개시시점 3년 유예

ㅁ 실거주의무 주요 내용

ㅇ 실거주의무 적용주택에 입주자(“거주의무자”)는 해당 주택의 최초 입주가능일부터 최대 5년간(“거주의무기간”) 연속 거주해야 함.

<<유형별 거주의무기간 현황>>

구분	주변시세 대비 분양가 비율	거주의무기간
수도권 공공택지 (모든 지역)	80% 미만	5년
	80%~100%	3 년
수도권 민간택지 (국토부장관 지정지역)	80% 미만	3 년
	80%~100%	2 년
토지임대부 분양주택		5 년

 

ㅇ 거주의무자는 거주의무기간 내 해외 체류 등 거주가 어려운 부득이한 사유(주택법 시행령 제60조의 2 제2항 참조)를 제외하고는 해당 주택에서 거주해야 함.

• 이 경우 해당 주택이 소재한 지역을 관할하는 LH 지역본부로부터 예외 사유를 확인받아야 함.

ㅇ 거주의무자는 시행령에서 정한 부득이한 사유 없이 주거를 이전하려는 경우 LH(사업주체가 지방공사일 경우 해당 공사)에 해당 주택 매입을 신청한 경우 가능.

• 매입가격 = 분양가격 + 분양가격의 1년 만기 정기예금 평균 이자

중개업무 유의사항

 

 

 

 

 

 

 

Q&A(수도권 분양가상한제 적용주택 실거주의무)

ㅁ 공인중개사 확인·안내 필요사항

ㅇ 공인중개사는 주택 중개를 의뢰받은 경우 1) 실거주의무 적용 주택 여부를 확인해야 하고, 실거주의무 적용주택일 경우 2) 계약 전 유의사항을 안내해야 함.

 

1) 실거주의무 적용주택 여부 확인

ㅇ 공인중개사는 실거주의무 적용주택 여부를 등기부등본(갑구) 부기등기를 통해 확인할 수 있음.

• 주택법 제57조의 2 제5항에 따라 사업주체는 거주의무기간 동안 실거주의무 적용주택을 양도할 수 없음을 부기등기하도록 되어 있음.

2) 유의사항 안내

ㅇ 실거주의무 적용주택으로 확인된 경우 중개 계약체결 전에 다음 유의사항을 반드시 안내해야 함.

 

 

 

 

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ㅁ 매매계약 중개 시

ㅇ 거주의무자(주택 양도인)가 실거주의무 적용주택을 양도하기 전 등기부등본상 부기등기를 말소하지 않은 경우, 부기등기를 말소해야 함을 안내해야 하고, 거주의무 위반에 따른 벌칙에 대해서도 안내해야 함.

 

(거주의무자 : 주택양도인) 거주의무 위반 시 벌칙 부과와 함께, LH로부터 해당 주택이 강제 매입됨

① 양도금지 위반(3년 이하 징역 또는 3천만 원 이하 벌금)
② 한국주택토지공사에 매입신청 의무 위반(300만 원 이하 과태료)
③ 실거주의무 위반 적용주택이 LH에게 강제 매입

 

(주택 양수인) 실거주의무 위반 적용주택은 향후 LH로부터 강제 매입됨

 

 

 

 

 

 

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ㅁ 임대차계약 중개 시

ㅇ 거주의무자(임대인)가 실거주의무 적용주택에서 거주하지 않는 기간 동안 전월세(최대 3년간)를 놓은 경우, 거주의무자와 임차인에게 향후 계약갱신청구권 사용은 현실적으로 어려움이 있음을 안내해야 함.

• (권장사항) 3년 또는 2년 단일 임대차계약

(거주의무자 : 주택양도인) 임차인의 계약갱신청구권 요구로 임대차계약 기간을 2년 미만으로 체결하더라도 임차인에게 2년 동안 거주할 권리가 부여됨을 안내

 

(임차인) 거주의무자가 해당 주택에서 실제 거주하려는 경우 계약갱신청구권 요구가 거절될 수 있음을 안내

 

 

 

 

 

 

 

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ㅁ 위반 시 벌칙

ㅇ 거주의무자가 실거주의무 위반 시 위반 사유에 따라 벌칙이 부과되거나 해당 주택이 LH에게 강제 매입됨.

1. 거주의무자가 실거주의무를 위반하고 해당 주택을 양도한 경우     ▶ 3년 이하 징역 또는 3천만원 이하 벌금 + 실거주의무 위반 대상주택을 LH에서 강제 매입

2. 거주의무자가 거주의무기간 내 주거를 이전하면서 LH에게 해당 주택의 매입 신청을 안한 경우     ▶ 300만원 이하 과태료 + 실거주의무 위반 대상주택을 LH 에서 강제 매입

3. 거주의무자가 거주의무기간 동안 실제 거주하지 않고 거주한 것으로 속인 경우     ▶ 1년 이하 징역 또는 1천만원 이하 벌금

 

 

 

 

 

 

 

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ㅁ 최근 제도개선 주요 내용(실거주의무 완화)

ㅇ 거주의무자는 실거주의무 적용주택에 최초 입주가능일부터 3년 이내 입주해야 하고, 입주 이후 거주의무기간 동안 연속 거주 하여야 함.

• (현행) ’ 24.4월 입주 예정단지는 최초 입주가능일부터 연속 거주
• (개선) 입주시점을 최장 3년간 유예 후 ’ 27.4월부터 입주하여 연속 거주 가능

ㅇ 제도개선 전에 이미 사용검사를 받은 주택은 3년의 범위에서 1회에 한해 거주하지 않을 수 있고, 해당 기간을 제외하고 이전에 거주한 기간을 합산하여 거주의무기간을 산정.

• (현행) ’ 23.4월 기 입주단지(거주의무기간 5년 가정)는 ’ 28.4월까지 연속 거주
• (개선) ’ 23.4월부터 2년 거주(’ 23.4~'25.4)→ 최장 3년 전월세('25.4~28.4) → 잔여 거주의무기간 3년 연속 거주 가능(’ 28.4~’ 31.4)

※ 다만, 토지임대부 분양주택은 실거주의무 완화 대상에서 제외되어 최초 입주가능일부터 5년간 연속 거주해야 함.

 

 

 

 

 

 

 

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ㅁ 실거주의무 FAQ

Q1. 실거주의무 3년 유예는 의무인가요?

A 실거주의무 유예는 의무가 아니라 거주의무자가 자유롭게 선택할 수 있으며, LH 등 관계기관에 별도의 확인 절차 없이 유예가 가능함.

Q2. 유예를 통해 전월세를 희망하는 거주의무자도 우선 해당 주택에 거주한 후 전월세를 놓아야 하나요?

A 유예를 희망은 거주의무자는 해당 주택에 본인이 직접 거주하지 않고 즉시 전월세가 가능하나, 입주 이후부터는 거주의무 기간 동안 연속 거주해야 함.

Q3거주의무자는 최대 3년간 전월세가 가능한가요?

A 거주의무자는 최초 입주가능일부터 최대 3년간 전월세 등으로 해당 주택에서 거주하지 않을 수 있고, 이후 거주의무기간 동안 연속 거주해야 함.

Q4. 실거주의무 적용주택 거주 임차인은 최초 임대차 계약이 완료된 후 계약갱신청구권을 사용할 수 있나요?

A 거주의무자가 실제 거주하려는 경우 임차인의 계약갱신청구권 요구 거절 가능(주택임대차보호법 제6조의 3 제1항 제8호)하므로, 계약갱신청구권 사용은 현실적으로 어려움이 있음.

Q5. 제도개선 전에 사용검사를 받은 실거주의무 적용 주택은 어떻게 되는 건가요?

A사용검사를 받지 않은 주택과 동일하게 최대 3년간 1회에 한해 거주하지 아니할 수 있고, 해당 기간을 제외하고 이전에 거주한 기간을 합산하여 거주의무기간을 산정함.

 

 

 

 

 

 

청년 내집 마련을 위한 청년주택 드림 청약통장(뉴홈, 통합공공임대, 디딤돌, 신생아특례)

ㅁ 문의처

민영주택	실거주의무 적용주택 소재 시·군·구청
민영주택 및LH 공공분양주택	한국토지주택공사 1600-1004
SH 공공분양주택	서울주택도시공사 1600-3456
GH 공공분양주택	경기주택도시공사 1588-0466
iH 공공분양주택	인천도시공사 032-260-5000