｢전세사기피해자 지원 및 주거안정에 관한 특별법｣(이하 “특별법”) 시행에 따라 관계부처 합동으로 ｢전세사기 피해자 주거안정 지원 강화방안｣을 발표하였습니다.
Q&A(수도권 분양가상한제 적용주택 실거주의무)
ㅁ 거주의무자는 누구를 의미하는지?ㅇ 「주택법」 제2조 제27호가 목에서 같은 법 제57조의 2에 따른 입주자는 주택을 공급받은 자(당첨자)로 정의되어 거주의무자는 당첨자만 해당이 되고 이
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ㅁ (주거안정 지원강화)
LH는 피해자의 우선매수권을 양도받아 피해주택을 경매를 통해 매입한 후 그 주택을 공공임대로 피해자에게 장기 제공
ㅇ 경매 과정에서 정상 매입가보다 낮은 낙찰가로 매입한 차익(LH 감정가 - 경매 낙찰가)을 활용하여 피해자에게 추가 임대료 부담 없이 살던 집에 안정적으로 거주할 수 있도록 지원하고,
※ 경매차익을 공공임대 보증금으로 전환하여 월세 차감, 부족 시 재정 보조(10년)
- 피해자가 이후에도 계속 거주를 희망하면 시세 대비 50~70% 할인된 저렴한 비용으로 추가로 거주(10+10년)
※ (총 20년) 최초 10년: 소득·자산·무주택 요건 미요구 / 추가 10년: 무주택 요건만 요구
ㅇ 임대료를 지원하고 남은 경매차익은 피해자의 공공임대주택 퇴거 시 지급, 보증금 손해 회복 지원
수도권 분양가상한제 적용주택 실거주의무 개시시점 3년 유예
최근 실거주의무 제도가 개정되어 바뀐 법률 내용을 꼭 확인해서 위반에 따른 벌칙이 부과되거나 해당 주택의 강제 매입절차가 진행되지 않도록 주의하시기 바랍니다. 청년 내집 마련을 위
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ㅁ (사각지대 해소)
매입대상에서 제외되었던 위반건축물, 신탁사기 주택 등도 요건을 완화하여 매입
ㅇ 위반건축물의 경우 입주자 안전에 문제가 없으면 이행강제금 부과를 면제하는 등 한시적 양성화 조치, 위반사항은 수선을 통해 안심 거주환경 조성
ㅇ 신탁사기 피해자에 대해서도 LH가 신탁물건의 공개매각에 참여, 매입 시 남는 공매차익을 활용하여 피해자 지원
ㅇ 다가구주택은 피해자 전원의 동의로 공공이 경매에 참여하여 매입, 경매차익을 피해액 비율대로 안분하여 지원
<<다가구 주택 경매차익 안분(예시)>>
ㅇ 서울 지역 다가구 LH 감정가 : 11억 원, 낙찰가 : 8.5억 원 ⇨ 경매차익 : 2.5억 원
ㅇ 은행 선순위 근저당권 : 4.5억 원, 임차인 A·B·C·D·E·F 보증금 : 1.5억 원
| 기존 | 개선 | |
| 1. 은행 4.5억원 | ▶ | 1. 은행 4.5억원 |
| 2. A 1.5억원 | 2. A 1.5억원 | |
| 3. B 1.5억원 | 3. B 1.5억원 | |
| 4. C 1억원(피해액: 0.5억원) | 4. C 1.25억원 (+0.25억원) | |
| 5. D - (피해액:1.5억원) | 5. D 0.75억원 (+0.75억원) | |
| 6. E - (피해액:1.5억원) | 6. E 0.75억원 (+0.75억원) | |
| 7. F - (피해액:1.5억원) | 7. F 0.75억원 (+0.75억원) |
ㅇ 선순위 임차인이 거주 중인 피해주택의 경우 경매 시 보증금을 전액 돌려줘야 하므로 제삼자의 경매 참여가 저조하여 피해자 본인의 낙찰이 불가피하였으나, 이제는 공공이 보증금을 인수하지 않는 조건으로 매입하고, 경매차익을 활용하여 지원
ㅇ 경·공매 종료, 안전 문제 등으로 피해주택을 매입하기 어려운 피해자에게는 대체 공공임대 주택에 무상으로 거주(10년)할 수 있도록 지원하고, 이후에도 계속 거주를 희망하면, 시세의 50~70% 할인된 저렴한 비용으로 추가로 거주(10년) 제공
하자예방과 주택품질 향상을 위한 경기도 공동주택 품질점검단
입주예정자를 대신하여 민간전문가로 구성된 「공동주택 품질점검단」이 현장을 직접 확인, 점검함으로써 입주 후 하자분쟁 사전예방 및 주택품질 향상을 위해 공동주택 품질점검단을 운영하
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ㅁ (금융지원 강화)
전세사기 피해자 전용 정책대출의 요건을 완화하여 금리 부담을 낮추어 준다.
ㅇ 피해자로 결정되면 임대차계약 종료 이전에도 임차권등기 없이 기존 전세대출의 대환을 신청할 수 있도록 하고, 기존 다른 버팀목전세대출 이용자도 피해자 전용 버팀목전세대출로 대환 할 수 있도록 지원
※ 기존 전세대출 대환 : 기존에는 임대차계약 종료 후 1개월이 경과하고 임차권 등기 후 대환대출 허용
ㅇ 피해주택 유형 중 오피스텔이 많은 점을 고려하여 전세사기 피해자 보금자리론 지원대상에 주거용 오피스텔 추가
ㅇ 디딤돌대출의 경우 최우선변제금 공제(소위 ‘방공제’) 없이 경락자금의 100%까지 대출이 이뤄지도록 개선
ㅇ 피해자가 불가피하게 피해주택을 낙찰받는 경우에 디딤돌대출의 생애최초 혜택이 소멸되지 않도록 생애최초 혜택 이연
※ 생애최초 혜택
①금리 0.2% p 인하
②LTV 10% 우대(70%→80%)
③대출한도 확대(2.5억 원→3억 원)
전세사기 피해지원 대책 및 안내창구
｢전세사기피해지원위원회｣는 전체회의를 통해 전세사기피해자등을 결정하며, 요건이 충족되어 결정된 전세사기피해자 및 피해자 등은 주거, 금융, 법적 절차 등의 지원을 받을 수 있습니다.
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ㅁ (전세사기 피해예방)
임대차계약 과정에서 임차주택에 대한 임차인들의 정보접근성 강화, 공인중개사의 손해배상 책임도 강화
ㅇ 안심전세앱을 활용하여 임대인의 주택 보유 건수·보증사고 이력 등을 종합한 위험도 지표를 제공하고, 다가구주택 임대차계약을 체결하려는 임차인은 임대인 동의 없이*도 확정일자 정보를 열람할 수 있도록 개선한다.
※ 개인정보 보호를 위해 동·호수 정보를 제외한 건물 전체의 확정일자 정보 제공
ㅇ 임대인 정보공개심의위원회 수시개최하여 보증금 상습 미반환한 이력 있는 악성 임대인 명단 최대한 공개
ㅇ 공인중개사의 중개대상물 확인설명서에 임대차계약 체결 관련 주요 정보를 확인하여 설명하였음을 별도로 기록
ㅇ 중개사고 발생 시 조속한 손해배상을 위해 공제금 지급절차 간소화
※ 임대차분쟁조정위 조정사항에 중개사고를 추가하여 지급기한 단축(2~4년→3개월)
전세피해지원센터를 통한 전세사기 지원대책
전세사기 지원대책, 한 곳에서 한 번에 신청 가능해집니다. 전세피해지원센터에 방문하여 기초상담과 법률상담 후 지원대책 신청까지 가능하며 보증금지급명령 또는 보증금반환청구소송 등 법
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ㅁ 주요 법률 개정 예정 사항
| <<전세사기피해지원 특별법 개정>> | |
| ㅁ 경매차익 지급 | ㅇ 피해주택 매입 시 재정·기금 등을 지원받은 경우 지원받는 금액의 범위에서 매입에 소요되는 비용 등을 제외하고 남는 금액을 피해자의 임차보증금 보전비용으로 사용 |
| ㅁ 임대료 부담 없이 거주 지원 (경매차익 부족 시 국가 재정 지원) |
ㅇ 공공임대주택의 임대료를 감면하는 경우 감면된 임대료에 해당하는 비용을 재정 등으로 지원 |
| ㅁ 위반건축물 매입 시 이행강제금 면제 등 | ㅇ 공공주택사업자가 전세사기피해주택을 취득하는 경우 그 소유권 보유기간 동안 이행강제금 부과 등 미조치 |
| ㅁ 신탁사기 피해주택 매입 | ㅇ 공공주택사업자가 신탁사기 피해자 신청 시 신탁사기피해주택의 수익자 등과 협의하여 피해주택 매입 |
| ㅁ 오피스텔 보금자리론 지원 | ｢한국주택금융공사법｣의 주택저당채권대상에 준주택 중 주거목적으로 사용되는 오피스텔을 포함 |
| <<주택임대차보호법 개정>> | |
| ㅁ 다가구 확정일자 정보 제공 | ㅇ 다가구주택 임대차계약을 체결하려는 임차인은 임대인 동의 없이도 확정일자 정보 열람 가능 ㅇ 개별 동·호수 정보는 제외한 건물 전체 확정일자 정보만 제공하고, 발급자 기록 관리 |
| <<공인중개사법, 주택·상가임대차보호법 하위법령 개정>> | |
| ㅁ 공인중개사의 책임 강화 | ㅇ 중개대상물 확인설명서에 중개사가 직접 확인·설명을 하였음을 기록하도록 하고, 임대차분쟁조정위원회 조정사항에 중개사고 추가 |
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