해외 주요국의 부동산 PF사업 추진 방식(미국, 일본, 네덜란드)

해외에서는 시행사가 우수한 사업을 발굴하고, 투자자들이 면밀한 사업성 평가를 바탕으로 참여하면서 건실한 PF 구조가 정착

 

해외 부동산 PF사업 추진 방식(미국, 일본, 네덜란드)

• 선진국은 통상 30% 이상*의 자기 자본비율을 통해 사업 추진
• 사업 안정성 확보 차원에서 일반화되었으나, 자기 자본비율에 대한 직접적인 규제는 없음
• 외국은 개발 후 청산이 아닌 임대까지 이어지는 구조로 사업 안정성이 높아 대출보다는 투자를 통한 자기 자본 확충이 용이

 

 

 

 

 

주택 부정청약 주요사례(위장전입, 자격매매, 위장이혼, 불법공급)

ㅁ 미국

ㅇ (자기자본 비율)

총사업비의 약 30%(시행사 약 3%, 지분투자자 약 27%)를 자기 자본으로 투입, 금융위기(’ 08) 이후에는 40% 이상 사업도 다수

ㅇ (지분투자 여건)

펀드, 리츠, 금융기관, 개인투자자 등 자본조달원이 다양하게 발달하며 지분투자 활성화 → 개발사업의 안전성에 기여

 

※ 전체 자본조달 중 리츠가 26%, 연기금이 13%, 외국인투자가 5%를 차지

• 보험사는 PF대출 뿐 아니라 지분투자에도 참여하고, 장기계약으로 이루어진 보험자산 특성상 현금흐름이 장기적으로 분산된 상업용 부동산을 적절한 투자대안으로 인식
• 연기금도 보험사와 같이 퇴직연금지급액이 장기간 발생하므로, 장기자산운용 관점에서 5~15%는 부동산에 투자하는 추세
• 은행의 일종인 연방저축조합(Federal Savings Association)은 부동산 개발회사를 자회사로 소유하는 등 금융권의 부동산개발 참여 관련 규제 완화

ㅇ (보증 관행)

주로 시행사가 자체적으로 지급을 보증(유사시 회사 자산으로 대출을 상환)하고, 시공사는 책임준공 외 타 보증 부담은 없음

ㅇ (사업성 평가)

대출기관이 시행사의 사업실적 등 전문성과 부채 상환 능력, 적정 수준 자기자본 비율 등을 종합적으로 평가

 

 

 

 

 

 

(문화를 담은 산업단지 조성)체육시설, 식당, 카페 허용과 문화 기반 지원

ㅁ 일본

ㅇ (자기자본 비율)

총사업비의 약 30~ 40%(시행사는 약 10% 수준) 투입, 시행사가 통상 금융·대기업 계열사이므로 자본비율이 높음

ㅇ (지분투자 여건)

대형은행이 스폰서 리츠로 참여함에 따라 리츠가 활성화되었고, 부동산 시장에서 주요 투자자로 역할

ㅇ (우수한 디벨로퍼)

금융·대기업, 철도회사, 종합건설회사 계열 등 다양하고 대형화된 디벨로퍼가 ‘00년 이후 다수 출현, 시장 견인

 

※ 예) (금융·재벌계)미츠이부동산, (철도계) 토큐부동산, (건설계) 타 이세건 설, (민간) 모리빌딩

ㅇ (보증 관행)

유동화금융이 발달하여 유동화증권(PF-ABCP 등) 발행을 통한 자금조달이 일반적이나, 우리와 달리 증권사 신용보강은 없음

※ 신용보강 : 우리나라의 경우 시행사가 PF대출을 갚지 못해 유동화증권 차환금액이 부족한 경우를 대비해 투자자들이 보유한 증권을 증권사가 매입확약하는 방식으로 신용을 보강

미국과 같이, 시공사는 책임준공 이외의 보증의무를 부담하지 않음

ㅇ (사업성 평가)

주로 신용평가회사가 수행하며, LTV 등 부채비율, 임대수익률 및 사업 종료 후 부동산의 처분 가능성 등을 정밀하게 평가

 

 

 

 

 

지역수요맞춤지원 및 투자선도지구 선정

ㅁ 네덜란드

ㅇ (자기 자본 비율)

총사업비의 약 35%(시행사 10%, 지분투자자 25%)를 자기 자본으로 투입

ㅇ (금융권의 개발 참여)

은행의 非금융사 지분보유를 제한하지는 않아(EU 지침), 은행 자회사 형태의 부동산 개발회사가 다수 존재

 

※ 예) 네덜란드의 대형은행인 ING Bank는 프랑스, 이탈리아 등 유럽의 부동산개발 자회사를 소유, 대형 디벨로퍼인 Bouwfonds는 2000년 이후 18년간 ABN Amro Bank 및 Rabobank의 자회사

ㅇ (사업성 평가)

금융사가 자체적으로 사업성 평가를 하며, 수익성뿐만 아니라 시행주체 재무구조, 경력 등을 종합적으로 고려