프로젝트 리츠(REITs)는 무엇이고 앞으로 어떻게 활성화 될것인지?

리츠(주식회사)는 오피스, 리테일 등 업무ㆍ상업용 부동산에 대한 투자 기회를 제공하고 안정적으로 이익을 배당함으로써 가계소득 증진 기여하고 소액투자자도 참여하여 거버넌스를 구축하여 민주적 의사결정을 거쳐 이익을 공유

프로젝트 리츠 활성화

 

미분양 기업구조조정리츠 도입 및 PF사업 공공지원민간임대리츠 전환

ㅁ 리츠는 무엇인가?

리츠 한 주로 나도 건물주

ㅁ 리츠에서 배당을 주는 방법은?

매각차익 배당

 

경매차익을 통한 전세사기 보증금 피해 회복 계획

ㅁ 리츠는 명목회사가 필요해요.

자산관리회사, 자산보관기관, 사무수탁기관

ㅁ 부동산에 직접 투자하는 것과 뭐가 다를까요?

배당수익, 분리과세 혜택, 소액투자

 

부동산종합공부시스템 단계적 구축

ㅁ 투자는 어떻게 할수 있나요?

상장리츠, 비상장리츠

 

 

LH 공공임대주택 분양전환 절차 및 분양전환가격 산정기준

ㅁ 프로젝트리츠 도입

ㅇ 개발 단계(사모)는 일반 투자자 보호 목적의 규제를 대폭 완화하고, 운영 단계(공모)는 투자자 보호 장치가 적용되는 이원적 방식 도입

운영리츠 개선

ㅇ 개발 단계에서 사업 지연 방지(인가→등록제)

ㅇ 개발 전략 비밀 보장(공시 제외)

ㅇ 신속한 의사결정(주식 소유한도 예외) 지원

 

1. 리츠의 영업(변경) 인가 부담 완화

• (현행) 리츠 인가(1.5개월 이상)가 사업지연 및 비용부담으로 작용
• (개선) 개발 단계에서는 등록제 적용(운영 단계에서는 인가제로 전환)

2. 1인 주식 소유한도(50%) 완화

• (현행) 1인 주식 소유한도를 제한(50% 이하)하여, 단독 의사결정을중시하는 전문투자기관의 참여 제약
• (개선) 전문적인 특정 주주의 책임감 있는 사업 추진을 위해개발 단계에서는 1인 주식 소유한도 적용 제외(운영 단계부터 적용)

3. 공시·보고 의무 최소화

• (현행) 전문ㆍ기관 투자자만이 참여하는 개발 단계에서도 운영 단계와 동일 수준의 공시ㆍ보고 의무(57개 항목) 적용
• (개선) 개발사업의 사업성 분석 및 안정성 확인을 위해 재무 현황 등이 기재되는 투자보고서만을 보고토록 완화

       ※ 투자보고서 개편 등을 통해 개발 사업의 사업성 분석 고도화 추진

4. 주식 공모 시기 순연

• (현행) 준공 후 2년 내 주식 30%를 공모해야 하나, 사업비 증가 및 공실 리스크* 등을 일반 투자자에 전가할 우려

       ※ 공실 10% 이내 해소 기간 : OOO오피스(CBD권역, 4년), △△△오피스(YBD권역, 3년)

• (개선) 개발 단계의 리스크를 최대한 해소 후 일반 투자자에 공모하도록 공모 기한을 준공 후 최대 5년으로 변경(국토부 협의 후 공모)

5. 비주택 사업 보증체계 강화

• (현행) HUG 등 보증이 가능한 주택과 달리 非주택은 보증체계 無
• (개선) 건설공제조합의 非주택 PF 보증 등으로 안정적 자금조달 지원

<< 현행 리츠와 프로젝트 리츠 비교 >>

구분		현행 리츠	프로젝트 리츠
개발	설립	인가	등록(운영 전환시 인가)
	주식분산	1인 최대 50%	X
	보고	40건(소재지, 상호, 자본금 등)	1건(투자보고서)
	공시	17건(재무제표, 최대주주 등)	X
운영	주식공모	준공 후 2년 내 30% 이상 공모	준공 후 5년 내 30% 이상 공모

※ 등록 : 프로젝트리츠 등록 시 사업계획 검증 생략 → 사업계획 변경 부담 완화

 

건설기술인의교육훈련 제도 및 정보시스템과 직무교육 전담 기관 선정

ㅁ 리츠 투자 다각화

ㅇ (투자대상 확대) 고령화, AI 등에 대비하여 수요가 높고 안정적 수익 확보가 가능한 헬스케어, 테크 자산 등으로 리츠 투자대상 확대

• (현행) 부동산투자회사법령에 열거된 자산에 대해서만 투자 가능
• (개선) 국토부 승인 시 다양한 자산에 투자 가능토록 허용(시행령 개정, ’24.下)

ㅇ (헬스케어) ‘시니어주택 + 의료ㆍ상업 복합시설’인 헬스케어 리츠를 2ㆍ3기 신도시 우수한 택지를 활용해 ‘25년까지 3곳 이상 공모

※ 대상지 확정 후 지구계획 변경 등 절차를 추진하며, ‘30년까지 10곳 공모 추진

<< 헬스케어 리츠 구조 >>

(개       념) 리츠가 시니어주택을 개발·운영하면서 의료·커뮤니티 등 관련 서비스 제공
(시장동향) 리츠 선진국인 미국은 헬스케어 리츠 시장 규모는 약 125조 원 수준
(국내현황) 화성 동탄 2 유휴부지를 활용하여 선도사업 추진(우선협상자 결정, ’ 24.4)

헬스케어 리츠 구조도

• 시니어주택 입소보증금을 고려하여 리츠 자산 구성요건 완화
• 리츠는 총자산의 70% 이상 부동산으로 구성해야 하나 입소보증금이 클 경우 70% 조건 충족 곤란 ☞ 입소보증금 등으로 인한 예치금은 총자산에서 제외(시행령 개정)

 

불법주차 정차시 금지구역(소화전, 교차로, 버스정류장, 횡단보도)의 기준과 신고대상

ㅇ (테크 자산) AI, 탄소중립 등 新성장 미래산업 필수 자산인 데이터센터, 청정에너지 자산(예시 : 태양광·풍력발전소) 등에도 투자 허용

 

ㅇ (산업단지) 지방 산업단지 내 공장 등 기업 자산을 리츠로 유동화할 수 있도록 세부 규정* 마련(산업집적법 시행령 개정, ’ 24.7)

※ 주요 내용 : 자산 유동화 계약 절차ㆍ방법, 임대기간, 자산 처분 조건 등

 

ㅇ (공공택지 공급) 2ㆍ3기 신도시 개발의 정합성ㆍ효율성 제고를 위해 우수 입지의 업무ㆍ상업 용지를 리츠 방식 사업자에 우선 제공

※ 시범사업 : 화성동탄 2 동탄역 인근 상업ㆍ업무시설 용지 등
※ 민간사업자 참여 유인 및 재원조달 지원을 위해 LH의 지분출자 지원

 

ㅇ (금융투자 확대) 리츠의 수익 구조 다변화를 위해 실물 부동산뿐 아니라 모기지 등 부동산 금융 투자 확대(시행령 개정, ’ 24.下)

 

ㅇ (모기지투자) 모기지채권, C-MBS에 대한 투자 한도(30%) 폐지

※ C-MBS : 상업용 부동산저당채권(모기지)을 담보로 발행한 증권(Mortgage Backed Securities)

 

ㅇ (대출투자) 리츠가 지분투자뿐 아니라 대출투자를 통해 안정성ㆍ수익성을 확보할 수 있는 방안 마련(행정규칙 개정, ’ 24.下)

※ 맥쿼리인프라펀드는 SOC 사업에 투자 시 지분투자뿐 아니라 대출투자 기 시행 중

 

산업안전보건법상 중대재해와 중대재해처벌법상 중대산업재해 및 과태료 등

ㅁ 리츠 투자 여력 확충

ㅇ (자산 재평가) 보유 부동산 가치를 제대로 평가 받아 담보 여력을 확보(추가대출)할 수 있도록 자산재평가 활성화

ㅇ (M&A) 공모리츠가 별도 자금조달 없이 공모예외리츠가 보유한 양질의 부동산을 편입할 수 있도록 합병 허용(개정안 발의, ’ 24.下)

     ※ 공모예외리츠 : 연기금 등이 50% 이상 투자하거나 자산 70% 이상을 임대주택으로 보유한 리츠

• (현행) 공모리츠는 공모리츠와만 합병을 허용하고 있어 공모예외리츠를 편입하기 위해서는 자산 매입 자금 필요
• (개선) 공모리츠와 공모예외리츠 간 합병도 허용

       ※ 합병 시 부실 방지를 위해 리츠의 자산에 대한 철저한 가치 평가를 전제

 

ㅇ (자금 유보) 신규 투자 재원을 확보할 수 있도록 자금 유보 허용

• (현행) 리츠는 이익의 90% 이상을 주주에게 의무 배당

       ※ 유사 제도인 선박투자회사법·민간투자법 등과 달리, 리츠만 90% 이상 배당 의무 부과

• (개선) 수익 추구를 위해 배당금을 모아 좋은 부동산을 매입하고자 주주가 동의*한 경우에 한정하여 자금 유보 허용(개정안 발의, ‘24.下)

       ※ 신규 자산 투자계획에 대해 주주총회 특별결의를 거쳐 주주 동의 확보

 

ㅇ (앵커리츠) 공모ㆍ상장 리츠 시장 활성화 및 건전성 확보를 위해 앵커리츠가 시장 지위에 부합하는 역할 적극 이행

• (장내 거래) 앵커리츠가 장외 거래뿐 아니라 장내 거래도 할 수 있도록 하여 리츠 시장 거래 활성화 유도(’ 24.7~, 변경인가)
• (투자 확대) 주택도시기금 외 공제회 등 공적자금의 출자 참여를 허용하여 앵커리츠 투자 규모를 단계적으로 확대

<< 앵커리츠 운영 현황 >>

(개념) 주택도시기금 여유자금이 출자하여 설립한 앵커리츠가 타 리츠 공모·상장 시 투자함으로써 민간 투자자의 공모 참여를 유도
(현황) 총 출자약정 규모 4,600억 원 중 약 3,500억 원 투자(상장 10건, 비상장 1건)

앵커리츠 운영 구조도

 

가설건축물과 건축물을 구분하는 방법

ㅁ 공공지원민간임대리츠 추진

ㅇ (개요) 본 PF로 전환되지 못하고, 브릿지론 상환에 곤란을 겪는 경매 위기 사업장 토지를 공공지원민간임대리츠가 인수

ㅇ (사업구조) 주택도시기금과 기존 지분(equity) 투자자가 리츠를 설립하여 브릿지론을 상환하고 공공지원민간임대주택 사업 추진

리츠 사업구조 변경추진

 

ㅇ (제도개선) 최근 건설 경기 부진에 따른 건설 실적 부족을 감안, 시공사 참여 요건*을 개선하여 참여 시공사 범위 확대

※ 건설 실적 요건 : (현행) 3년간 300세대 → (개선) 5년간 300세대

 

<< 공공지원민간임대리츠 >>

(개념) 주택기금과 민간자금이 함께 출자하여 설립한 리츠가 LH 또는 민간택지를 매입하여 임대주택을 건설ㆍ임대하고, 임대 종료 후 매각
(현황) 150개 사업장, 9.9만 호 추진(기투위 승인 기준)

공공지원 민간 임대리츠 구조도

 

 

PQ+적격심사(고시금액 이상PQ, 용역 제안서평가, 기술자평가서SOQ, 기술제안서TP)

ㅁ 미분양 CR 리츠 도입

ㅇ (개요) 리츠가 미분양 주택을 매입·운영하여 미분양 리스크 해소

ㅇ (사업 구조) 재무적 투자자(FI)와 함께 시행사 등이 후순위로 출자 참여한 CR리츠가 미분양 매입·운영 → 부동산경기 회복 시 매각

CR리츠 재무구조 예시, 개별 여건에 따른 재무구조 설계 가능

ㅇ CR리츠가 미분양을 매입하고 임대 운영하는 동안 사업성을 확보할 수 있도록 취득세ㆍ종부세 세제지원

 

 

구분	현행	세제 지원내용	적용대상
취득세	중과 적용(세율 12%) ※ 법인을 활용한 투기수요 근절을 위해 도입(‘20.8)	중과배제 (세율 1~3%) ※ 취득가액 6억원 이하 1% 적용	‘24.3.28~'25.12.31 취득분
종부세	합산 적용	합산배제(취득 후 5년간)	‘24.3.28~'25.12.31 취득분 (준공 전 미분양 포함)

 

ㅇ (제도개선) 미분양 CR리츠가 미분양 주택을 담보로 대출 시 조달 금리를 낮출 수 있도록 모기지 보증 활용 지원(HUG 내규 개정, ‘24.7)

      ※ 모기지 보증 : 채무자가 모기지 대출을 상환하지 않을 경우 보증기관이 모기지 대출 상환 보증

                                 → 담보력이 약한 미분양 주택을 담보로 대출 시 신용보강 효과

 

ㅇ 신탁사가 수탁 보유 중인 미분양 주택도 미분양 CR리츠의 매입 대상에 포함됨(유권해석, ’ 24.6)

 

적정공사비 반영과 대형공사 추진으로 건설경기 회복

ㅁ 중산층 장기임대주택 육성

ㅇ (배경) 현재 임대주택은 민간은 전세+개인 위주, 공공은 취약계층 지원 이원화

                → 중산층이 장기간 안정적으로 거주할 임대주택 부족

• 미국, 일본 등 선진국과 같이 규제 최소화, 리츠 활용을 통해 대형화된 민간임대주택 산업 육성 필요

     ※ 일본은 ’ 00년 과도한 임차인 보호 폐지, J-REITs 도입 등을 통해 임대업 대형화 계기 마련

 

ㅇ (추진방향) 안정적 임대수익 바탕으로 장기간(20년 이상) 대규모로 임대할 수 있도록 불합리한 규제를 최소화한 중산층 장기임대주택 육성

• 임대주택사업의 전문화·투명화·대형화를 위해 ‘리츠’ 적극 활용
• 자율형, 지원형 등 다양한 임대주택 유형 도입으로 조기정착 유도

ㅇ (제도개선) 공공택지, 기금출자 등 적정 수준 지원 및 리츠 수익의 임차인 공유 유도 등 추진