건축법령해석(건축물대장, 개축, 공개공지,예치금, 가설 등)

건축법해석, 건축물대장, 개축, 공개공지 등

 

건축법령해석(필로티, 공작물 허용오차)

ㅁ 건축물대장 직권에 의한 지번 변경 가능 여부
(「건축물대장의 기재 및 관리에 관한 규칙」 제20조 제2항 등) [08-0011, 2008.5.1.]

질의요지

ㅇ 지적공부를 관리하는 시장·군수는 「지적법」 제3조제2항 및 제26조 제1항에 따라 위 도시개발사업이 완료된 지역 내 토지에 대하여 지적공부에 등록하는 지번·지목·면적 등을 조사·측량하고 토지의 지번과 면적을 결정하여 2007년 9월경 새로운 토지대장을 작성한 후 구토지대장을 폐쇄하였고, 이에 따라 확정된 지번 및 면적이 기재된 신토지대장을 첨부하여 건축물대장 관리기관에 지적정리 통지를 한 경우,
가). 건축물대장 관리기관은 건축물 소유자의 신청이 없어도 「건축물대장의 기재 및 관리 등에 관한 규칙」 제20조 제2항에 따라 건축물대장의 지번을 직권으로 변경할 수 있는지?
나). 구 토지대장 및 신토지대장에 각각 기재된 면적에 차이가 있으나 신 토지대장에 기재된 면적이 사실관계에 부합하는 경우 건축물대장 관리기관은 건축물 소유자의 신청이 없어도 「건축물대장의 기재 및 관리등에 관한 규칙」 제21조 제1항에 따라 직권으로 건축물대장의 대지면적을 변경할 수 있는지?

회답

가). 건축물대장 관리기관은 건축물 소유자의 신청이 없더라도 직권으로 건축물대장의 지번을 변경할 수 있음.
나). 구 토지대장에 기재된 대지면적이 측량상의 오차 등에 의해 잘못 기재된 것이고 신토지대장에 기재된 대지면적이 사실관계에 부합되는 것이라면,
건축물대장 관리기관은 건축물 소유자의 신청이없더라도 「건축물대장의 기재 및 관리 등에 관한 규칙」제21조 제1항에 따라 직권으로 건축물대장의 대지면적을 변경할 수 있음.

이유

ㅇ「건축물대장규칙」제21조제1항은 건축물대장 관리기관이 건축물대장의 “기재내용에 잘못이 있음”을 발견한 경우에는 그 사실을 확인한 후 직권으로 이를 정정할 수 있도록 하고 있으며, 같은 조 제2항은 건축물 소유자의 정정신청을 할 수 있도록 하고 있는바, 실제 건축물의 대지면적에 부합되지 않게 기재되어 있는 경우라면 건축물대장상의 “기재내용에 잘못이 있음”으로 보아야 할 것이므로 위 규정을 적용할 수 있음.

 

 

 

 

 

건축법령해석(면적, 높이, 층수, 연면적, 지역지구 등)

ㅁ 공동주택 공용부분의 평면도 발급받기 위해 다른 구분소유자의 동의를 얻어야 하는지
(「건축물대장의 기재 및 관리에 관한 규칙」 제11조 제3항 등)[16-0045, 2016.9.21.]

질의요지

ㅇ「건축물대장의 기재 및 관리 등에 관한 규칙」제11조제3항에서는 같은 조 제1항에 따라 발급하거나 열람하게 하는 건축물현황도 중 평면도 및 단위세대별 평면도는 건축물 소유자의 동의를 얻거나 건축물 소유자의 배우자와 직계 존·비속 및 그 배우자(제1호) 등 같은 항 각 호의 어느 하나에 해당하는 자가 신청하는 경우에 한하여 발급하거나 열람하게 할 수 있다고 규정하고 있는바,
ㅇ 공동주택의 구분소유자가 해당 공동주택의 주민공동시설과 같은 공용부분에 대한 평면도를 발급받으려는 경우,
-「건축물대장의 기재 및 관리 등에 관한 규칙」제11조제3항에 따라 다른 구분소유자의 동의를 얻어야 하는지?

회답

ㅇ 다른 구분소유자의 동의를 얻어야 함.

이유

ㅇ「건축물대장의 기재 및 관리 등에 관한 규칙」제11조제3항의 개정(건설교통부령 제547호) 취지는 상·하수도 및 도시가스 배관의 인입 현황을 포함한 도면으로써 건축물의 현황 등에 대한 구체적인 도면에 해당하는 평면도의 발급으로 인해 건축물의 내부가 공개되어 범죄에의 이용 또는 사생활 침해의 우려가 있는 것을 방지하고자 건축물 소유자의 동의를 얻은 경우 등으로 그 발급을 제한하려는 것이라고 할 것인데 (2007.1.16. 건설교통부령 제547호로 전부개정되어 같은 해 2.1. 시행된 「건축물대장의 기재 및 관리 등에 관한 규칙」 개정이유서 참조),

ㅇ 공동주택의 주민공동시설과 같은 공용부분이라고 하더라도 범죄의 발생이나 사생활 침해의 여지가 없다고 단정하기 어렵다고 할 것이므로,
해당 공용부분공용 부분 사용자의 안전과 사생활의 보장 등을 위하여 공동주택의 공용 부분에 대한 평면도의 발급에 대해서도 다른 구분소유자의 동의를 받아야 한다고 해석하는 것이 위와 같은 해당 규정의 취지에 부합하는 해석이라고 할 것임.

 

 

 

 

 

건축법령해석(일조권과 높이제한 등I)

ㅁ 주차전용건축물의 집합건축물대장 중 건축물현황도란에 표기되어 있는 부대시설에 관한 사항은 같은 대장의 용도란에도 반드시 표기해야 하는지 여부
(「건축물대장의 기재 및 관리 등에 관한 규칙」 제5조제1항 등 관련)[21-0773, 2021.11.25.]

질의요지

ㅇ「건축물대장의 기재 및 관리 등에 관한 규칙」(이하 “건축물대장규칙”이라 함) 제5조 제1항 및 제4항에 따르면 건축물대장은 건축물마다 작성하고, 건축물대장에는 건축물현황도가 포함되는데, 「주차장법」 제2조 제11호에 따른 주차전용건축물(이하 “주차전용건축물”이라 함)에 대한 집합건축물대장의 건축물현황도란에 같은 법 시행규칙 제6조 제4항에 따른 부대시설에 관한 사항이 표기되어 있는 경우, 같은 대장의 용도란에도 해당 사항을 반드시 표기해야 하는지?

회답

ㅇ 집합건축물대장의 건축물현황도란에 「주차장법 시행규칙」 제6조제4항에 따른 부대시설에 관한 사항이 표기되어 있더라도, 같은 대장의 용도란에 해당 사항을 반드시 표기해야 하는 것은 아님.

이유

ㅇ 건축물대장의 용도란은 건축물이 실제 쓰이는 용도를 기재하는 것으로, 그 기재 내용은 해당 건축물에 대한 구체적인 현황 및 정보 등을 확인하기 위한 자료로서, 건축물대장규칙 제5조 제1항에서는 건축물대장은 건축물 1동을 단위로 하여 각 건축물마다 별표에 따라 작성한다고 규정하고 있고, 같은 규칙 별표 제2호가 목 3)가)에서는 집합건축물대장의 작성방법 중 ‘용도’의 작성요령을 ‘층ㆍ구조ㆍ용도별로 「건축법시행령」 별표 1에 따른 용도를 적고, 괄호 안에 구체적인 명칭을 적을 것’이라고 규정하고 있으므로, 건축물대장규칙 별지 제5호 서식에 따른 ‘용도’ 란은 건축법령에서 정하는 바에 따라 작성해야 함.

ㅇ 또한 이 사안과 같이 건축물대장규칙 제5조제4항 및 별지 제5호 서식에 따라 집합건축물대장에 포함된 건축물현황도란에 부대시설에 관한 사항이 표기되어 있다면, 건축물현황도를 포함하고 있는 건축물대장을 통하여 건축물의 실제 현황을 확인할 수 있고, 건축행정의 기초자료로서 건축물에 대한 사실을 증명하기 위한 자료로 활용될 수 있으므로, 부대시설에 관한 사항을 반드시 같은 대장의 용도란에 별도로 표기해야 할 필요가 있다고 보기 어려움.

 

 

 

 

건축법령해석(일조권과 높이제한 등 II)

ㅁ 광역시장이 도시화의 가능성이 크다고 인정하는 지역을 지정ㆍ공고할 수 있는지
(「건축법」 제43조 등) [14-0591, 2014.10.14.]

질의요지

가). 인천광역시장이 「건축법」 제43조제1항제4호에 따라 도시화의 가능성이 크다고 인정하는 지역을 지정ㆍ공고할 수 있는지?
나). 인천광역시 남구청장이 인천광역시 남구, 서구, 부평구에 걸쳐 있는 국가산업단지인 한국수출산업단지(주안) 중 남구에 해당하는 지역에 대해서 「건축법」 제43조 제1항 제4호에 따라 도시화의 가능성이 크다고 인정하는 지역으로 지정ㆍ공고할 수 있는지?

회답

가). 인천광역시장은 「건축법」 제43조제1항제4호에 따라 도시화의 가능성이 크다고 인정하는 지역을 지정ㆍ공고할 수 없다고 할 것임.

나). 인천광역시 남구청장은 인천광역시 남구, 서구, 부평구에 걸쳐 있는 국가산업단지인 한국수출산업단지(주안) 중 남구에 해당하는 지역에 대해 「건축법」 제43조 제1항 제4호에 따라 도시화의 가능성이 크다고 인정하는 지역으로 지정ㆍ공고할 수 있다고 할 것임.

이유

가). 「건축법」 제43조제1항제4호에서 도시화의 가능성이 크다고 인정하는 지역을 지정ㆍ공고하는 주체를 특별자치시장 ㆍ특별자치도지사 또는 시장ㆍ 군수ㆍ구청장으로 정하고 있으므로, 법 문언에 따라 인천광역시장은 같은 호에 따른 지정ㆍ공고의 권한이 없다고 할 것임.

나). 「건축법」 제43조 및 같은 법 시행령 제27조의 2에 따르면 특별자치시장ㆍ특별자치도지사 또는 시장ㆍ군수ㆍ구청장은 도시화의 가능성이 크다고 인정하는 지역에 대해서는 공개공지등을 설치하여야 하는 지역으로 지정ㆍ공고할 수 있고, 그 밖에 지정ㆍ공고를 위한 다른 요건이나 제한 사항이 규정되어 있지 않으므로, 시장ㆍ군수ㆍ구청장은 관할 구역 내에서의 같은 법 제43조제4호에 따른 지정ㆍ공고 행위에 대한 재량권을 가진다고 할 것임.

 

 

 

 

 

건축법령해석(현장감리 관련 질의응답)

ㅁ 가설건축물이 「국토계획법」 제54조에 따른 건축물에 포함되는지
(「국토계획법」 제54조) [18-0584, 2019.2.8.]

질의요지

ㅇ「국토계획법」제54조에 따라 지구단위계획구역에서 그 지구단위계획에 맞게 건축해야 하는 건축물에 「건축법」제20조 제3항에 따라 특별자치시장ㆍ특별자치도지사 또는 시장ㆍ군수ㆍ구청장에게 신고한 후 축조해야 하는 가설건축물이 포함되는지?

회답

ㅇ 이 사안의 경우 가설건축물은 포함되지 않음.

이유

ㅇ 가설건축물은 그 구조, 존치기간, 설치목적 등에 있어 건축물과 차이가 있고, 그 속성상 “임시적”인 것이어서 지속적으로 관리가 필요한 건축물이 아니며, 「건축법 시행령」 별표 1에 따른 건축물의 용도를 갖추지 못하였으므로 건축물과 동일하게 국토계획법 제54조를 적용할 수는 없음.

ㅇ 그러나 국토계획법 제56조에 따른 개발행위허가는 사적인 개발행위가 각종 계획과 상충할 수 있는 문제점을 사전에 예방하고 계획적 개발을 유도하기 위하여 국민이 개별적으로 행위허가를 받아 재산권을 행사할 수 있도록 규정한 것으로,
같은 법 제54조와는 규율 범위가 다른 별개의 제도이므로 같은 법 제54조에 따라 지구단위계획에 적합해야 하는 건축물과 같은 법 제56조에 따라 개발행위허가를 받아야 하는 건축물은 동일하게 볼 수는 없다는 점에서 그러한 의견은 타당하지 않음.

 

 

 

건축법령해석(위반건축물 및 이행강제금 등)

ㅁ 「건축법」 제57조의 “건축물이 있는 대지”의 지목의 범위
(「건축법」 제57조 등) [20-0560, 2021.1.22.]

질의요지

ㅇ 「건축법」 제57조 제1항 및 제2항에서 정하고 있는 대지의 분할 제한과 관련하여 “건축물이 있는 대지”는 해당 건축물의 용도에 적합하도록 「공간정보의 구축 및 관리 등에 관한 법률」(이하 “공간정보관리법”이라 함)에 따른 지목변경이 이루어진 토지만을 의미하는지?

회답

ㅇ 「건축법」 제57조제1항 및 제2항의 “건축물이 있는 대지”는 건축물의 용도에 적합하도록 지목변경이 이루어진 토지만 의미하는 것은 아님.

이유

ㅇ 「건축법」제2조 제1항에서는 공간정보관리법에 따라 각 필지(筆地)로 나눈 토지를 “대지”라고 정의하고 있을 뿐 특정한 지목의 토지로 한정하고 있지 않으므로, 건축물이 있는 대지의 분할 제한에 대해 규정하고 있는 같은 법 제57조 제1항 및 제2항의 “건축물이 있는 대지”는 공간정보관리법에 따라 각 필지로 나눈 토지로써 건축물이 있는 토지를 의미한다고 보아야 할 것이고, 명문의 근거 없이 해당 대지를 건축물의 용도에 적합하도록 지목변경이 이루어진 토지로 한정할 수는 없음.

ㅇ 또한 공간정보관리법 제79조 제2항에서는 지적공부에 등록된 1필지의 일부가 형질변경 등으로 용도가 변경된 경우 토지소유자는 대통령령으로 정하는 바에 따라 용도가 변경된 날부터 60일 이내에 지적소관청에 토지의 분할을 신청해야 한다고 규정하고 있고, 같은 법 시행령 제65조 제2항에서는 같은 법 제79조제2항에 따라 1필지의 일부가 형질변경 등으로 용도가 변경되어 토지의 분할을 신청할 때에는 지목변경 신청서를 함께 제출해야 한다고 규정하여, 지적공부에 등록된 1필지의 일부가 형질변경 등으로 용도가 변경된 경우에는 해당 토지의 분할 신청과 지목변경 신청이 동시에 이루어질 수 있도록 규정하고 있는바, 공간정보관리법령에 따르더라도 토지의 분할 신청 시 지목변경이 먼저 이루어질 것을 전제하고 있지 않음.

 

 

 

 

 

건축법령 해석 사례(대지와 도로)

ㅁ 기존 건축물의 전부를 해체하고 건축물을 다시 축조하면서 높이를 늘리는 행위가 「건축법 시행령」 제2조 제3호에 따른 개축에 해당하는지 여부
(「건축법 시행령」 제2조제3호 등 관련)[21-0527, 2021.9.29.]

질의요지

ㅇ 「건축법 시행령」 제2조 제3호에서는 “개축”을 기존 건축물의 전부 또는 일부를 해체하고 그 대지에 종전과 같은 규모의 범위에서 건축물을 다시 축조하는 것으로 정의하고 있는바,

기존 건축물의 전부를 해체하고 그 대지에 기존 건축물과 연면적 합계는 동일하지만 기존 건축물의 높이를 초과하는 건축물을 다시 축조하는 경우가 「건축법 시행령」 제2조제3호에 따른 개축에 해당하는지?

회답

ㅇ 「건축법 시행령」 제2조제3호에 따른 개축에 해당하지 않음.

이유

ㅇ 특정한 건축 행위가 개축에 해당하기 위해서는 “종전과 같은 규모”가 유지되어야 하는데, 「건축법 시행령」 제2조 제2호에서는 “증축”을 기존 건축물이 있는 대지에서 건축물의 건축면적, 연면적, 층수 또는 높이를 늘리는 것으로 규정하여 증축 여부의 판단 기준을 제시하고 있는 점에 비추어 볼 때, 연면적, 층수 및 높이 모두가 종전과 같거나 그 이하로 유지되어야 “종전과 같은 규모의 범위”라는 기준을 충족하게 된다고 할 것임.

ㅇ 더욱이 「건축법」 제11조 제3항 및 그 위임에 따른 같은 법 시행규칙 제6조 제1항ㆍ별표 2에서는 건축허가신청에 필요한 설계도서인 건축계획서에 표시하여야 할 사항으로 건축물의 규모를 건축면적ㆍ연면적ㆍ층수ㆍ높이 등으로 규정하고 있는바, 「건축법 시행령」 제2조 제2호 및 제3호와의 규정체계상 건축물의 “규모”는 건축물의 건축면적, 연면적, 층수 및 높이를 의미한다고 할 것이므로, 종전 건축물의 규모를 구성하는 건축면적, 연면적, 층수 또는 높이 중 어느 하나를 늘려서 건축물을 다시 축조한다면 종전과 같은 규모의 범위에서 건축물을 축조한 것으로 볼 수 없음.

 

 

 

 

 

건축법령 해석 사례(건축물 용도, 군관사, 지하층, 오피스텔, 부속용도, 도매점 등)

ㅁ 「건축법」 제13조 제2항에 따른 예치금의 예치 대상에서 제외되는 건축물의 범위
(「건축법」 제13조제2항 등 관련)[21-0618, 2021.11.11.]

질의요지

ㅇ 「건축법」 제13조 제2항에서는 허가권자가 건축주에게 장기간 건축물의 공사현장이 방치되는 것에 대비하여 미리 미관 개선과 안전관리에 필요한 비용(이하 “예치금”이라 함)을 예치하게 할 수 있도록 하면서 「건축물의 분양에 관한 법률」(이하 “건축물분양법”이라 함) 제4조 제1항제1호에 따른 분양보증이나 신탁계약을 체결한 건축물의 경우 예치금의 예치 대상에서 제외한다고 규정하고 있을 때,

자본시장법에 따른 신탁업자와 신탁계약을 체결한 건축물이 「주택법」에 따른 주택 및 복리시설인 경우, 「건축법」 제13조제2항에 따른 예치금의 예치 대상에 해당하는지?

회답

ㅇ 자본시장법에 따른 신탁업자와 신탁계약을 체결한 건축물이 「주택법」에 따른 주택 및 복리시설인 경우, 「건축법」 제13조제2항에 따른 예치금의 예치 대상에 해당함.

이유

ㅇ 「건축법」 제13조제2항에서는 「주택도시기금법」에 따른 주택도시보증공사가 분양보증을 한 건축물과 건축물분양법 제4조 제1항 제1호에 따른 분양보증이나 신탁계약을 체결한 건축물은 예치금의 예치 대상에서 제외한다고 규정하고 있는데, 이 경우 건축물분양법의 적용을 받아 분양이 이루어지는 건축물로서 자본시장법에 따른 신탁계약 및 대리사무 계약을 체결한 건축물 또는 금융기관 등으로부터 분양보증을 받은 건축물은 건축물분양법 제4조제1항제1호에 따른 분양보증이나 신탁계약을 체결한 건축물로서 예치금의 예치 대상에서 제외되는 것이 문언상 분명하다고 할 것인바, 건축물분양법 제3조제2항제1호에 따라 같은 법의 적용 대상에서 제외되는 「주택법」에 따른 주택이나 복리시설은 자본시장법에 따른 신탁업자와 신탁계약을 체결하였다고 하더라도 건축물분양법 제4조제1항제1호에 따른 신탁계약을 체결한 건축물에 해당한다고 볼 수 없음.

 

 

 

 

 

건축법령 해석 사례(건축물 용도, 공장, 고시원, 근생, 독서실, 동물위탁관리업, 목재수입유통업,

ㅁ 공개 공지 설치 의무 대상의 판단 기준이 되는 “해당 용도로 쓰는 바닥면적”의 산정방법
(「건축법 시행령」 제27조의 2 제1항 제1호 등 관련)[21-0640, 2021.11.18.]

질의요지

ㅇ 「건축법」 제43조 제1항 및 같은 법 시행령 제27조의 2 제1항 제1호에서는 문화 및 집회시설, 종교시설 등으로서 해당 용도로 쓰는 바닥면적의 합계가 5천 제곱미터 이상인 건축물의 대지에는 공개 공지 또는 공개 공간(이하 “공개공지등”이라 함)을 설치해야 한다고 규정하고 있
고, 용도별 건축물의 종류를 규정한 같은 영 별표 1 비고 제1호에서는 같은 별표 제3호 및 제4호의 “해당 용도로 쓰는 바닥면적”을 부설주차장 면적을 제외한 실(實) 사용면적에 공용 부분 면적(복도, 계단, 화장실 등의 면적을 말함)을 비례 배분한 면적을 합한 면적으로 규정하
고 있는바,

「건축법 시행령」 제27조의 2 제1항 제1호에 따른 문화 및 집회시설 등으로서 “해당 용도로 쓰는 바닥면적”을 산정할 때 부설 주차장의 면적을 포함해야 하는지?

회답

ㅇ 「건축법 시행령」 제27조의2제1항제1호에 따른 문화 및 집회시설 등으로서 “해당 용도로 쓰는 바닥면적”을 산정할 때 부설 주차장의 면적을 포함해야 함.

이유

ㅇ 「건축법 시행령」 제27조의 2 제1항 제1호에서는 문화 및 집회시설, 종교시설 및 판매시설 등으로서 해당 용도로 쓰는 바닥면적의 합계가 5천 제곱미터 이상인 건축물에 공개공지등을 설치해야 한다고 규정하면서, “해당 용도로 쓰는 바닥면적”을 산정할 때 부설 주차장의 면적을 제외하는지 여부에 대해서는 별도로 규정하고 있지 않은데,
같은 영 제2조 제13호에서는 “부속용도”를 건축물의 주된 용도의 기능에 필수적인 용도로 정의하면서 같은 호 나목에서 주차 용도를 부속용도의 하나로 규정하고 있는바, 부속용도는 주된 용도에 부수되는 개념으로서 별도의 용도를 구성하지 않고 주된 용도를 따르는 것이므로, 같은 영에서의 “용도”는 그 의미를 한정하는 특별한 규정이 없는 한, 주차 등 부속용도를 포함하는 의미로 보는 것이 원칙이라고 할 것임.

 

 

 

 

 

건축법령 해석(건축할 대지의 권원확보, 지상권, 대지 압류, 근저당, 소유권 확보)

ㅁ 기존 건축물의 일부를 해체하고 건축물을 다시 축조하면서 동(棟) 수를 늘리는 행위가 개축에 해당하는지
(「건축법 시행령」 제2조 제3호 등 관련)[21-0681, 2022.1.19.]

질의요지

ㅇ 「건축법 시행령」 제2조 제3호에서는 “개축”을 기존 건축물의 전부 또는 일부를 해체하고 그 대지에 종전과 같은 규모의 범위에서 건축물을 다시 축조하는 것을 말한다고 정의하고 있는바, 기존 건축물의 일부를 해체하고 그 대지에 연면적 합계는 종전 범위 내로 유지하면서 종전의 동(棟)수를 초과하여 건축물을 축조하는 경우가 같은 호에 따른 개축에 해당하는지?

회답

ㅇ 「건축법 시행령」 제2조제3호에 따른 개축에 해당하지 않음.

이유

ㅇ 「건축법 시행령」 제2조 제2호 및 제3호에서 규정한 “기존 건축물”은 하나의 건축물을 의미하는 것으로 대지 내 여러 건축물이 있는 경우라면 그 각각의 건축물을 기준으로 그 규모의 변경 여부를 판단해야 할 것인바, 개축은 개별 건축물 단위로 기존에 존재하던 건축물과 같은 규모, 즉 건축면적, 연면적, 층수 및 높이가 늘어나지 않는 범위에서 건축물의 축조가 이루어지는 것으로서, 이 사안과 같이 기존 건축물과 같은 대지에서 동수를 늘려 건축물을 축조하는 것은 대지에 종전에는 존재하지 않던 건축물을 새로 축조하는 것이므로, 이러한 경우가 개축의 개념에 포함된다고 볼 수는 없음.

ㅇ 따라서 기존 건축물의 일부를 해체하고 그 대지에 연면적 합계를 종전 범위 내로 유지하면서 종전의 동수를 초과하여 건축물을 축조하는 경우는 「건축법 시행령」 제2조 제3호에 따른 개축에 해당하지 않는다고 보아야 함.

 

 

 

 

 

건축법령 해석(사업계획승인, 건축위원회, 지방건축위원회 등)

ㅁ 대지의 공지 기준이 적용되는 판매시설의 범위
(「건축법」 제58조 등 관련)[21-0917, 2022.6.10.]

질의요지

ㅇ 「건축법 시행령」 별표 2 제1호 다목에 따른 “해당 용도로 쓰는 바닥면적의 합계가 1,000제곱미터 이상인 판매시설”은 건축물 전체가 판매시설인 경우로서 해당 용도로 쓰는 바닥면적의 합계가 1,000제곱미터 이상인 경우로 한정되는지, 아니면 여러 용도가 복합된 건축물로서 그 건축물에 바닥면적의 합계가 1,000제곱미터 이상인 판매시설이 있는 경우를 포함하는지?

회답

ㅇ 「건축법 시행령」 별표 2 제1호다목에 따른 “해당 용도로 쓰는 바닥면적의 합계가 1,000제곱미터 이상인 판매시설”에는 여러 용도가 복합된 건축물로서 그 건축물에 바닥면적의 합계가 1,000제곱미터 이상인 판매시설이 있는 경우도 포함됨.

이유

ㅇ 「건축법 시행령」 별표 2 제1호 다목에서는 건축선으로부터 건축물의 각 부분까지 띄워야 하는 거리의 기준을 적용받는 대상 건축물을 “해당 용도로 쓰는 바닥면적의 합계”가 1,000제곱미터 이상인 “판매시설”이라고 규정하고 있을 뿐, 대상 건축물 전체를 판매시설의 단일한 용도로 제한하고 있지 않음.

ㅇ 그리고 「건축법」 제58조에서 건축물을 건축하는 경우 건축선 및 인접 대지경계선으로부터 6미터 이내의 범위에서 일정 거리 이상을 띄우도록 하여 대지 안의 공지를 확보하도록 한 취지는, 대지 내 채광ㆍ통풍을 원활하게 하고 개방감을 확보하여 쾌적한 도시 및 주거환경을 조성하고, 피난 및 소화 활동에 필요한 최소한의 공지 확보를 통해 건축물의 안전을 향상하며 도로의 기능을 보호하기 위한 것으로, 바닥면적의 합계가 1,000제곱미터 이상인 대규모 판매시설이 있는 건축물은 구매수요가 있는 다수가 이용하는 시설로서, 해당 건축물의 안전향상 등을 위해 대지 안의 공지를 확보해야 할 필요성은 건축물 전체의 용도가 판매시설로서 그 바닥면적의 합계가 1,000제곱미터 이상인 건축물의 경우뿐만 아니라 여러 용도가 복합되어 있는 건축물의 일부용도가 판매시설로서 그 용도로 쓰는 바닥면적의 합계가 1,000제곱미터 이상인 경우에도 다르지 않다고 할 것임.

 

 

 

 

 

건축법령 해석(사업계획승인, 가설건축물 축조신고, 지방건축위원회 심의 생략, 업무대행건축사

ㅁ 공개 공지 등의 설치 시 건축물의 용적률 및 높이 제한을 반드시 완화해야 하는지 여부
(「건축법 시행령」 제27조의 2 제4항 등 관련)[22-0293, 2022.7.6]

질의요지

ㅇ 건축물의 대지에 공개공지등을 설치하는 경우에 해당 건축물에 대한 용적률 및 높이 제한 기준을 반드시 완화하여 적용해야 하는지?

회답

ㅇ 건축물에 대한 용적률 및 높이 제한 기준을 반드시 완화하여 적용해야 하는 것은 아님.

이유

ㅇ 「건축법」 제43조 제2항에서는 같은 조 제1항에 따라 공개공지등을 설치하는 경우에는 건축물의 건폐율, 용적률 및 높이 제한을 대통령령으로 정하는 바에 따라 “완화하여 적용할 수 있다”라고 규정하여, 그 문언상 공개공지등을 설치하는 경우 용적률 등의 건축기준을 완화하여 적용할 것인지 여부에 대해 재량이 인정될 수 있도록 규정하고 있음.

ㅇ 그런데 「건축법」 제43조 제2항의 위임에 따라 같은 법 시행령 제27조의 2제4항에서는 공개공지등을 설치하는 경우에는 해당 지역에 적용하는 용적률의 1.2배 이하(제1호) 및 해당 건축물에 적용하는 높이기준의 1.2배 이하(제2호)의 범위에서 대지면적에 대한 공개공지등 면적 비율에 따라 용적률 및 높이 제한을 “완화하여 적용한다”고 규정하고 있는데, 같은 항 각 호는 대지면적에 대한 공개공지등 면적 비율별로 건축기준의 완화 정도를 구체적으로 규정하여 그 면적 비율에 따라 적용할 기준을 바로 도출할 수 있도록 규정하고 있지 않고, 대지면적에 대한 공개공지등 면적 비율을 고려하여 건축기준을 완화할 수 있도록 완화의 범위만 정한 것으로서, 같은 항에 따르더라도 그 재량 범위는 건축물의 용적률 및 높이 기준의 1배에서 1.2배가 되고, 건축물의 용적률 및 높이 기준의 1배로 적용하는 것은 그 기준을 완화하지 않는 결정에 해당하는바,
같은 법 제43조제2항 및 같은 법 시행령 제27조의2 제4항의 규정체계를 종합하여 볼 때, 건축물에 공개공지등을 설치하는 경우에 해당 건축물에 대한 용적률 및 높이 제한 기준을 반드시 완화하여 적용해야 하는 것은 아니라고 할 것임.

 

 

 

 

 

건축법령 해석(건축허가, 산지전용허가, 개발행위허가취소, 특례, 완화)

ㅁ 「건축법 시행령」 제55조에 따른 “창문 등”의 의미
(「건축법 시행령」 제55조 등 관련)[22-0156, 2022.8.19]

질의요지

ㅇ 「건축법 시행령」 제44조에서는 창문, 출입구, 그 밖의 개구부(開口部)를 “창문 등”으로 약칭하여 규정하고 있는 한편, 같은 영 제55조에서는 인접 대지경계선으로부터 직선거리 2미터 이내에 이웃 주택의 내부가 보이는 “창문 등”을 설치하는 경우에는 차면시설(遮面施設)을 설치해야 한다고 규정하고 있는바, 인접 대지경계선으로부터 직선거리 2미터 이내에 이웃 주택의 내부가 보이는 출입구를 설치하는 경우 그 출입구도 「건축법 시행령」 제55조에 따른 “창문 등”에 포함된다고 보아 해당 출입구에 같은 조에 따라 차면시설을 설치해야 하는지?

회답

ㅇ 「건축법 시행령」 제44조에서 약칭하는 “창문 등”과 달리 같은 영 제55조에 따른 “창문 등”에는 출입구가 포함되지 않으므로 이 사안의 출입구에는 차면시설을 설치하지 않아도 됨.

이유

ㅇ 「건축법 시행령」 제44조에서는 “건축물이 창문, 출입구, 그 밖의 개구부(이하 “창문 등”이라 함)가 없는 내화구조의 바닥 또는 벽으로 구획되어 있는 경우에는 그 구획된 각 부분을 각각 별개의 건축물로 보아 제34조부터 제41조까지 및 제48조를 적용한다”라고 규정하여, 창문, 출입구, 그 밖의 개구부를 약칭한 “창문 등”이라는 표현을 사용하고 있는 반면, 같은 영 제55조에서는 인접 대지경계선으로부터 직선거리 2미터 이내에 이웃 주택의 내부가 보이는 창문 등을 설치하는 경우에는 차면시설을 설치하여야 한다고 규정하여 “창문 등”이라는 표현을 사용하고 있음.

ㅇ 더 나아가 차면시설은 일반적으로 고정된 형태로 설치되는 점에 비추어 볼 때, 환기나 채광 목적으로 설치하는 창문과는 달리 통행 및 피난의 용도로 사용되는 출입구에 반드시 차면시설을 설치해야 한다고 볼 경우 출입구를 통한 통행 및 피난이 용이하지 않아 현실적인 불편과 더불어 거주자의 안전을 확보하기 어려운 결과가 초래될 수 있다는 점도 이 사안을 해석할 때 고려해야 함.

 

 

 

 

 

건축법령 해석(건축관계자 변경 신고, 용도변경 등)

ㅁ 「건축법」 제13조 제2항에 따른 예치금의 예치 대상에서 제외되는 건축물의 범위
(「건축법」 제13조제2항 등 관련)[22-0476, 2022.8.29]

질의요지

ㅇ 자본시장법에 따른 신탁업자와 신탁계약을 체결한 건축물이 사용승인 전에 분양하지 않는 건축물로서 건축물분양법 제3조 제1항에 따른 건축물에 해당하지 않는 경우 해당 건축물은 「건축법」 제13조 제2항에 따른 예치금의 예치 대상에 해당하는지?

회답

ㅇ 사용승인 전에 분양하지 않는 건축물로서 건축물분양법 제3조제1항에 따른 건축물에 해당하지 않는 건축물은 「건축법」 제13조제2항에 따른 예치금의 예치 대상에 해당함.

이유

ㅇ 법령의 문언 자체가 비교적 명확한 개념으로 구성되어 있다면 원칙적으로 더 이상 다른 해석방법은 활용할 필요가 없거나 제한될 수밖에 없다고 할 것인바, 「건축법」 제13조 제2항에서는 건축물분양법 제4조 제1항 제1호에 따른 분양보증이나 신탁계약을 체결한 건축물은 예치금의 예치 대상에서 제외한다고 규정하고 있는데, 건축물분양법은 같은 법 제3조 제1항에 해당하는 일정 규모 이상의 건축물 등으로서 “사용승인 전에 분양하는 건축물”을 그 적용 대상으로 하므로, 이 사안과 같이 사용승인 전에 분양하지 않는 건축물로서 건축물분양법의 적용대상에 해당하지 않는 건축물은 분양보증이나 신탁계약 체결 여부와 관계없이 “건축물분양법 제4조 제1항 제1호에 따른” 분양보증이나 신탁계약을 체결한 건축물로 볼 수 없다는 점은 분명함.